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Statuts SCI immobilier : quelles sont les différentes formes ?

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Outil juridique à disposition des Français qui ont un projet immobilier (construction, achat, vente, location, gestion ou transmission), la société civile immobilière – ou SCI – peut prendre différentes formes en fonction de l’objectif poursuivi. Faisons le point sur la question.

Une réponse à la diversité des objectifs

Par sa nature juridique propre et ses statuts rédigés dans le cadre réglementaire, la société civile constitue dans la plupart des cas le meilleur montage juridique possible pour tous ceux qui ont un projet immobilier collectif. L’objectif de chaque montage pouvant être très différent, le Code Civil a prévu des sociétés civiles bien spécifiques.

La société civile immobilière, en prenant différentes formes, offre un cadre général parfaitement adapté à l’objectif poursuivi et contribue ainsi au succès de l’opération. Ce « carcan » s’affine ensuite au cas par cas au moment de la rédaction des statuts de la SCI.

Les différentes formes de société civile

La SCI de location

C’est la forme à privilégier pour acquérir et louer un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle permet aux associés de recevoir leur part des revenus fonciers en fonction de leur quote-part au capital de la SCI.

La SCI familiale

Aussi appelée SCI classique ou SCI de gestion, elle est très courante. Elle permet d’acheter un bien immobilier, de le gérer en famille et de faciliter sa transmission. Elle est de loin le type de sociétés civiles le plus connu du public. Créer une SCI familiale suscite ces dernières années un certain engouement. Cela s’explique par la souplesse qu’elle apporte en comparaison des règles liées à l’indivision.

 

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La SCI de jouissance à temps partagé

Cette société civile concerne généralement l’acquisition à plusieurs d’une résidence secondaire. Chaque associé bénéficie d’une période d’occupation (la jouissance du bien) proportionnelle à son apport dans l’acquisition.

La SCEA (Société Civile d’Exploitation Agricole)

Adaptée au développement et à la gestion des activités agricoles, la SCEA n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Les associés sont imposés au titre du revenu pour leur quote-part des bénéfices qui peuvent être déclarés comme des bénéfices agricoles.

La SCCV (Société Civile de Construction Vente)

C’est la seule forme de société civile pouvant permettre la réalisation de bénéfices. Elle permet d’envisager la construction et la revente d’un immeuble. Toutefois la revente est interdite à un associé de la SCI. La SCCV offre un cadre juridique parfait aux promoteurs ou aux investisseurs désireux de construire un bien immobilier et de le vendre fini ou en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement).

La SCIA (Société Civile Immobilière d’Attribution)

Il s’agit de la formule adaptée à l’acquisition d’un immeuble existant pour une opération de rénovation et de partition en plusieurs appartements (constitution de lots) au bénéfice des associés. Contrairement à la précédente (SCCV), l’objectif poursuivi est bien le partage et non le bénéfice. Attention un non-associé ne peut profiter de l’attribution d’un lot issu de la partition de l’immeuble.

 

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Immobilier et SCI : capital fixe ou capital variable ?

Au-delà de la forme de la SCI, la nature de son capital est aussi un élément déterminant qui varie d’une situation à l’autre. La SCI la plus courante est à capital fixe. La souplesse de la SCI par rapport à l’indivision n’est plus à démontrer, mais peu de gens savent que celle-ci peut être encore renforcée avec le choix du capital variable. La société civile immobilière à capital variable offre plus de discrétion et la possibilité de modifier très simplement la répartition du capital social. Les associés au sein d’une SCI à capital variable pourront en effet rester anonymes vis-à-vis du grand public, tandis que la variation du capital s’effectue sans modification des statuts.

La société civile, quelle que soit sa forme, propose un cadre solide et souple pour conduire un projet immobilier à plusieurs. C’est une solution juridique à envisager avec un avocat ou un notaire.

 

Source : stephane-lejeune.monsitemedia.fr


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