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Spécial immobilier locatif: Toutes les pistes pour bien acheter et bien louer

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Ancien, neuf, pierre papier : les Français se ruent sur l’immobilier sous toutes ses formes. Avant d’éventuels changements en 2018, toutes les pistes pour bien acheter… et bien louer.

Un bond de 6,5 % sur un an : en 2016, dans l’ancien, 848 000 ventes ont été enregistrées. En ce début d’année, malgré les élections, le mouvement ne faiblit pas. Les mises en chantier dans le neuf sont, elles, en hausse de 15,5 % sur un an, avec 390 000 logements. Et même si les prix continuent de progresser, surtout dans les grandes villes, les acheteurs sont là, car les taux des crédits, malgré une légère remontée, sont toujours incroyablement bas. On peut encore obtenir 1,45 % sur vingt ans dans certaines régions. La pierre continue de rassurer. Elle constitue aujourd’hui encore 61 % des avoirs des épargnants français. Mais comment faire son choix dans le magma de l’offre, entre l’immobilier ancien, neuf, démembré et la pierre papier ? Tout dépend des objectifs et de la situation de l’épargnant.  » Le neuf, avec la loi Pinel, est recommandé à ceux qui ont une grande visibilité sur leurs revenus futurs, et savent qu’ils seront imposés pour six, neuf ou douze ans, mais sont loin d’atteindre le plafond des niches fiscales « , recommande Christine Chiozza-Vauterin, responsable de l’offre immobilière à Banque privée 1818. L’immobilier démembré, lui, allège l’ISF et l’impôt sur le revenu de l’investisseur, mais ne procure aucun revenu. Quant aux SCPI, elles sont accessibles avec de petits montants.

L’investissement dans l’immobilier ancien, qu’on le destine à la location nue ou meublée, convient à la plupart des épargnants intéressés par la pierre. Pour ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, c’est même la solution à privilégier. Certes, il reste un placement à long terme (les frais d’acquisition sont compris entre 8 et 9 %), mais il permet de conserver la main sur son bien, et, à certaines conditions, de le récupérer pour soi. Mais, comme il engage l’acquéreur sur de gros montants, il ne peut être réalisé à la légère.

Privilégier l’emplacement

La règle de prudence numéro un est de sélectionner un emplacement qui assure de trouver régulièrement des locataires. Si les villes moyennes souffrent la plupart du temps d’une offre trop abondante, les grandes agglomérations, elles, concentrent une grande partie de la demande. Les prix d’achat y ont déjà considérablement grimpé. Ils se sont envolés en cinq ans de 16 % à Bordeaux, et 7 % à Rennes, boostés par l’effet TGV qui placera en juillet ces deux villes, respectivement, à 2 h 04 et 1 h 27 de la capitale. Autres villes à considérer : les banlieues proches des grandes agglomérations, surtout si, à terme, il est prévu qu’elles profitent d’un prolongement de ligne de métro, comme à Romainville ou Rosny-sous-Bois, en Ile-de-France, avec la ligne 11, ou de grands aménagements, comme à Saclay. Attention, les loyers, déjà plafonnés à Paris et à Lille, pourraient l’être prochainement dans d’autres zones où la demande est forte. Mieux vaut donc, pour établir ses calculs, minorer un peu le loyer espéré.

Pour se prémunir contre les impayés et les éventuelles dégradations causées, on peut avoir recours à la garantie des loyers impayés (GLI). Elle s’appliquera uniquement si le locataire répond à certains critères, notamment un revenu au moins égal à 2,7 fois le loyer pour un CDI. La caution solidaire auprès d’un proche du locataire peut aussi servir de couverture.

Il est très rare aujourd’hui que le loyer rembourse la totalité des remboursements. Un effort d’épargne sera nécessaire pour couvrir les mensualités de crédit, et il faut en outre prévoir les coûts à supporter pendant toute la durée de détention : la taxe foncière, les charges de copropriété (avec parfois de lourds travaux), les éventuels mois de vacance et des travaux d’entretien réguliers, surtout dans les petites surfaces, où les locataires changent souvent.

Prévoir les impôts

Surtout, il faut payer les impôts fonciers. « Il est très dangereux de faire ses calculs au plus juste, en se fondant sur des années où les travaux lourds absorbent les revenus à déclarer, met en garde Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale à HSBC France. On se retrouve au bout de quelques années avec des revenus importants, mais sans trésorerie pour payer l’impôt. » La parade pour dormir tranquille ? Une épargne disponible d’un an de mensualités. « Et pour le financement, il faut choisir la durée la plus longue, afin de mobiliser le moins de trésorerie possible », poursuit Christophe Chaillet.

Autre question cruciale : le statut que l’on déclare à l’administration fiscale. Dans le cadre d’une location nue, il s’agit de revenus fonciers. Pour une location meublée, de bénéfices industriels et commerciaux. Dans les deux cas, en l’état actuel des choses, l’assiette taxable subit l’impôt à la tranche marginale du contribuable, ainsi que 15,5 % de prélèvements sociaux. Mais le montant taxé diffère en fonction de la nature des revenus.

Avec des revenus fonciers, la solution la plus simple consiste à opter pour le microfoncier (sous réserve que les loyers ne dépassent pas 15 000 euros par an). Dans ce cas, l’administration fiscale applique un abattement de 30 % sur l’ensemble des loyers perçus, considérant que ce montant couvre les charges liées au bien. Si ces dépenses sont supérieures à 30 % des recettes, on a intérêt à choisir le régime réel, mais il faudra le conserver pendant trois ans au minimum. Toutes les dépenses viennent alors en déduction des loyers : travaux, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, assurance-décès, taxe foncière et frais de gestion. Et si les dépenses constatées sont plus importantes que les recettes, le déficit vient même réduire, la première année, l’ensemble du revenu imposable jusqu’à 10 700 euros. Le reste du déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Bémol : les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits que des revenus fonciers.

Louer en meublé

Les revenus issus de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Là encore, il existe deux régimes : le micro-BIC, pour les revenus industriels et commerciaux ne dépassant pas 33 200 euros. Il suffit de déclarer ses revenus, et le fisc applique un abattement automatique de 50 %. Le régime réel est souvent nettement plus avantageux. Là encore, on calcule les recettes et on en déduit les dépenses. Différence notoire avec les locations nues : pour les locations meublées, on peut amortir les meubles et l’électroménager (généralement sur cinq à dix ans), mais aussi le bien, généralement sur une durée de quarante ans, et à hauteur de 70 % de son prix.

Ainsi, pour un appartement de 200 000 euros, chaque année, on va pouvoir amortir 3 500 euros. De quoi alléger sérieusement le montant des recettes taxables. Pour ce même bien loué 800 euros charges comprises (et 770 euros hors charges), si l’on suppose 600 euros annuels de charges, 720 euros d’assurance, 350 euros de taxe foncière, 3 353 euros d’intérêts de crédit et 3 500 euros d’amortissement, la base taxable, avant les travaux et l’achat des meubles, est de 1 077 euros la première année. Si le montant des dépenses dépasse celui des recettes, en cas de travaux importants notamment, le déficit n’est pas imputé sur le revenu global, mais il est reportable pendant dix ans sur les futurs bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, avec beaucoup de travaux, il est possible, pendant quasiment dix ans, de n’avoir aucun bénéfice taxable. Attention, il est hautement recommandé, dans ce cas, d’avoir recours aux services d’un expert-comptable, afin d’éviter les erreurs.

Pour le fisc, tous les travaux ne se valent pas

Les propriétaires bailleurs, s’ils optent pour le régime réel, ont toujours intérêt à faire des travaux, puisque ces derniers sont déductibles, soit de leurs revenus fonciers, soit de leurs bénéfices industriels et commerciaux lorsqu’ils choisissent la location meublée. Cela vient diminuer leurs revenus locatifs imposables. Mais attention, il y a travaux et travaux. Pour le fisc, seules sont déductibles les opérations d’entretien (rénovation des peintures, par exemple) et d’amélioration (création d’un placard ou installation d’un ascenseur dans la copropriété). « Les travaux de construction ou d’agrandissement, eux, ne sont pas déductibles », rappelle Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale à HSBC France. Une extension ou l’aménagement de combles n’entrent donc pas dans les dépenses qui réduisent les revenus locatifs. Une distinction fondamentale. En fonction de leur catégorie, les revenus locatifs déclarés, et donc taxés, ne seront pas les mêmes, l’impôt des années suivantes non plus. Surtout, il faudra pouvoir justifier auprès du fisc, en cas de contrôle, de ces dépenses. « Même si le propriétaire fait appel au même entrepreneur pour tous ses travaux, il doit absolument penser à lui réclamer des factures séparées : une pour l’entretien et l’amélioration, une autre pour l’agrandissement. » Autre subtilité à avoir en tête : 2017 semblait l’année rêvée pour faire des travaux, puisque le complexe dispositif du prélèvement à la source devait permettre initialement de déduire, en 2018, 50 % du montant des travaux de 2017. Avec l’élection d’Emmanuel Macron, le prélèvement à la source pourrait être retardé d’un an ou deux. « On ne peut pas considérer que le décalage du dispositif se fera à texte équivalent », met en garde Lila Vaisson-Béthune, responsable de l’ingénierie patrimoniale à BNP Paribas Banque privée. Comme toujours, l’investisseur prudent ne doit pas attendre la lune.

source : https://www.challenges.fr/immobilier/special-immobilier-locatif-toutes-les-pistes-pour-bien-acheter-et-bien-louer_474556


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