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SCI : mode d'emploi pour créer et gérer une société civile immobilière

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La constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI) est utile pour gérer puis transmettre son patrimoine immobilier à ses héritiers. Définition, avantages, impôts… voici les points à connaître.

S’occuper de ses biens locatifs à travers une société civile immobilière (SCI) n’est pas une chose à laquelle on pense naturellement. Cette solution juridique a pourtant beaucoup d’avantages : elle permet non seulement de transmettre les biens à ses héritiers dans de bonnes conditions, mais aussi d’échapper, de son vivant, aux lourdes contraintes de la copropriété lorsqu’on décide d’acheter à plusieurs (en couple ou entre amis).

Constituer une SCI est également utile dans de nombreuses autres occasions, par exemple pour protéger son concubin d’un décès ou prévenir d’éventuelles mésententes entre ses enfants. Du coup, de plus en plus de familles, recomposées ou non, y recourent, ainsi que des groupes d’investisseurs se connaissant suffisamment bien pour souhaiter gérer leurs logements locatifs en commun. Encore devez-vous savoir, si c’est votre cas, comment la créer et comment elle fonctionne, pour parvenir à en profiter au mieux de vos intérêts.

Statuts

Comptez 2.000 euros d’honoraires si vous faites appel à un notaire pour leur rédaction.
On s’imagine qu’il est compliqué de créer une SCI. C’est faux, la procédure est assez simple, il faut juste avancer étape par étape. Comme pour toute société, la première phase consiste à rédiger les statuts. Il s’agit pour les futurs associés de matérialiser leur intention d’investir ensemble et de prévoir les règles qui s’imposeront à eux. Il existe des statuts types disponibles sur Internet.

Mieux vaut cependant opter pour du sur-mesure, car chaque projet est unique. La solution peut être alors de passer par un notaire ou un avocat, mais leur intervention coûte cher : environ 2.000 euros. De toute façon, il faut savoir ce que l’on attend exactement de la future SCI, donc lister les clauses qui figureront dans les statuts et en préciser la portée. Exemples : l’implication du droit de retrait d’un associé, les modalités de revente des parts, les règles de tenue des assemblées… Une fois les statuts rédigés, il ne reste plus qu’à les rendre publics en les déposant au tribunal de commerce.

Mode de gestion

L’aspect fiscal et comptable de la société peut être délégué à un professionnel.
Comme pour la plupart des sociétés, le fonctionnement d’une SCI, une fois celle-ci constituée, doit être assuré par un gérant, qui sera le plus souvent l’un des parents (voire les deux parents conjointement) dans le cadre d’une SCI locative familiale. C’est une charge de travail relativement importante, dont il faut bien quantifier le contenu dès le départ et, éventuellement, le niveau de rémunération. Plusieurs tâches administratives, pas toujours excitantes, doivent en effet être assumées par ce gérant.

En premier lieu, au niveau locatif : recherche des locataires, rédaction des contrats de bail, émission des quittances, calcul et répartition des charges courantes, entretien des locaux, organisation et contrôle des éventuels travaux de réfection… Il y a ensuite du travail à faire au niveau comptable, comme le suivi des relevés bancaires de la société, des chèques émis et des loyers perçus en son nom… Enfin, n’oubliez pas les obligations sociales : convocation des associés, préparation et tenue des assemblées, rédaction et envoi des procès-verbaux…

Au besoin, et moyennant le paiement d’honoraires, certaines de ces tâches peuvent toutefois être sous-traitées à un professionnel, par exemple un expert-comptable, un juriste ou un notaire. C’est souvent recommandé en matière fiscale, quand il faut calculer le résultat net de la société et déterminer la quote-part des bénéfices revenant à chacun des associés, des opérations complexes, voire ultrasensibles lorsque le paiement de l’ISF, aujourd »hui remplacé par l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), est en jeu.

Crédit

Le banquier exigera que tous les associés de la SCI soient solidaires de son remboursement
Les associés sont, par définition, responsables « indéfiniment » (c’est-à-dire sans limitation de durée) sur leurs biens propres des dettes de la société. Pour autant, cette responsabilité n’est pas solidaire. Autrement dit, elle ne joue qu’à proportion du niveau de participation de chaque associé au capital de la société. Cela explique pourquoi les banques hésitent avant d’accorder un prêt à une SCI. Elles préfèrent traiter directement avec des personnes physiques.

Du coup, lorsqu’une SCI sollicite un prêt, la banque demande généralement aux associés de se porter caution solidaire. Dans ce cas, la responsabilité des associés est élargie, une situation potentiellement dangereuse et dont on n’échappe pas facilement. Car il faut le savoir : tout associé qui revend ses parts reste solidaire des dettes de la société pendant 5 années supplémentaires…

Revente des parts

Elle impose l’accord des autres associés, qui ont un droit de rachat prioritaire
Un logement acheté à plusieurs, sans formalités particulières, est dit en « indivision », chaque acheteur détenant des droits sur l’ensemble du bien. « Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision », prévient néanmoins la loi. Tout indivisaire peut donc en sortir quand ça lui plaît et faire vendre le bien, parfois dans de mauvaises conditions…

Rien de tel avec une SCI (ce sont seulement des parts que l’on cède), laquelle peut être constituée pour 99 ans : de quoi envisager la conservation du logement pendant longtemps. Mieux, si des associés veulent quitter la société, ils ne peuvent pas claquer la porte quand ça leur chante. L’intérêt général prévaut : les candidats au départ ne peuvent vendre leurs parts qu’avec l’accord de tous les autres, ceux-ci disposant d’ailleurs d’un droit prioritaire de rachat. L’autre inconvénient de l’indivision est sa lourdeur : tout acte sortant de l’entretien courant requiert l’unanimité des indivisaires. A l’inverse, le gérant d’une SCI peut décider librement de tout ce qui a trait à la gestion du bien (travaux, location…).

Concubin

Un montage spécial lui permet de rester dans les lieux sans droits de succession à payer
La loi est ainsi faite : en cas de concubinage, le risque est réel, si l’un des concubins décède, que l’autre soit chassé de sa résidence principale. En effet, comme ce logement avait été acheté en commun par le couple, les héritiers du concubin décédé se retrouvent en indivision avec le survivant. Ils peuvent donc l’obliger à vendre, contrainte d’autant plus douloureuse que les legs entre concubins sont taxés à 60%, comme entre des personnes étrangères. Ce risque disparaît avec une SCI.

Elle permet en effet de transmettre un bien au concubin survivant tout en lui évitant de payer les droits de 60%. A la condition cependant, une fois la société constituée, de procéder à ce qu’on appelle un « démembrement croisé des parts ». Ce mécanisme subtil consiste à s’échanger mutuellement l’usufruit de ses parts (en pratique, chacun achète la nue-propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié). Résultat, quand survient le décès d’un concubin, l’autre retrouve automatiquement la pleine propriété des parts dont il avait cédé l’usufruit, sans avoir à payer de droits de succession. Et, puisqu’il dispose toujours de l’usufruit sur la seconde moitié des parts, il acquiert ainsi un droit de jouissance à vie sur la totalité du logement. Seule la nue-propriété des parts du défunt revient aux héritiers, mais cela ne leur donne aucun droit.

Des droits de succession beaucoup moins élevés

Pour des parents qui veulent réduire les droits de succession, créer une SCI est une excellente solution. Elle permet d’abord de donner à chaque enfant jusqu’à 100.000 euros sans aucun impôt (soit l’abattement légal entre parents et enfants, qui se reconstitue tous les 15 ans), sachant qu’au-delà de 100.000 euros transmis, les parts supportent des droits de succession moins élevés que dans le cas d’une transmission en direct. Explication : divisé en parts sociales, le bien perd d’office 30% de sa valeur du fait de sa moindre liquidité.

Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, quel régime fiscal choisir ?

Une SCI est, par défaut, soumise à l’impôt sur le revenu, de manière transparente : les loyers sont taxés, pour chacun des associés et selon leur quote-part respective, dans la catégorie des revenus fonciers. Auquel cas les intérêts de crédit, les travaux, les assurances et la taxe foncière sont déductibles des loyers (le solde est assujetti à 15,5% de prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu). Autre possibilité : opter pour l’impôt sur les sociétés. La SCI peut alors aussi « amortir » l’achat des biens, en déduisant chaque année de ses profits une partie de leurs prix (entre 2 et 3%). Les bénéfices sont ensuite imposés à 15% sur les 38.120 premiers euros, puis à 33,33% au-delà.

Cette formule peut être avantageuse pour alléger la taxation des loyers, mais gare au coup de massue lors de la revente des parts : la plus-value est ici déterminée après réintégration des amortissements, et sans aucun abattement pour durée de détention. Cette plus-value est ensuite imposée comme un bénéfice, donc à 15% puis à 33,33%. Si les biens prennent beaucoup de valeur, l’addition risque d’être salée ! Voilà pourquoi on préférera le régime par défaut si on investit pour le long terme : au bout de 22 ans, les biens seront totalement exonérés de taxe sur la plus-value.

source : https://www.capital.fr/immobilier/sci-mode-demploi-1252506


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