RÉDUCTION D'IMPÔTS : LES NOUVELLES RÈGLES DU JEU POUR LES INVESTISSEURS EN PINEL

Heureusement pour eux, le gouvernement a revu sa copie. L’investisseur sera donc bel et bien prélevé tous les mois de son impôt, mais percevra au 15 janvier de chaque année un acompte de 60%, calculé sur la réduction d’impôts perçue l’année précédente, avant de recevoir le solde, au plus tard en septembre. Une mesure qui bénéficiera aux investisseurs en Pinel, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard, comme aux investissements sociaux et logements dans les DOM (volet social de la réduction d’impôts Girardin). Seule la réduction d’impôts Malraux est exclue de cette mesure d’acompte.

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Attention, toutefois : les nouveaux investisseurs ne bénéficieront pas tout de suite de ces étrennes. Car pour calculer l’acompte, il faudra bien évidemment que la réduction d’impôts ait été une première fois constatée par l’administration fiscale. Aussi, seules les réductions Pinel renseignées en année N-1 (sur la déclaration de revenus de l’année N-2) pourront bénéficier de la mesure d’acompte, en janvier de l’année N. Par exemple, un logement acheté et achevé en 2019 ne sera déclaré qu’au printemps 2020. L’investisseur, qui ne bénéficiera pas de l’acompte en janvier 2020, devra donc attendre septembre, au moment de solder l’impôt, pour empocher 100% de sa réduction fiscale. Et ce n’est qu’en janvier 2021 qu’il touchera son avance de 60%. La mesure ayant été annoncée comme pérenne par le fisc, le même décalage sera observé pour les nouveaux investissements des années à venir.

Le décalage de trésorerie sera-t-il si gros ? Pour le savoir, prenons le cas d’un investisseur en Pinel, imposé à hauteur de 5.000 euros par an, visant un investissement de 200.000 euros, qui le fera donc bénéficier de 4.000 euros de réduction d’impôts par an, pendant six à neuf ans (soit 2% des 200.000 euros). Comme il perçoit des revenus stables, son prélèvement ne change pas d’un mois à l’autre : 417 euros. Si son bien a été achevé en année N-2, il l’aura déclaré en année N-1, et percevra donc l’acompte de 60%, soit 2400 euros, en janvier de l’année N, et le solde, soit 1.600 euros, en septembre. D’après les projections de Florent Belon, responsable expertise ingénierie patrimoniale chez Olifan Group, notre investisseur aura bénéficié d’une avance de trésorerie équivalente à cinq mois consécutifs d’impôts sur le revenu, le montant de son acompte étant plus de cinq fois supérieur au montant de son prélèvement mensuel. Il bénéficiera même d’une nouvelle légère avance de trésorerie, lors de la perception du solde de son avantage, à l’été. A la fin de l’année, il aura bien réglé 1.000 euros, soit le montant de son impôt annuel net, après réduction des 4.000 euros de son avantage Pinel.

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Par contre, si son bien n’a été achevé qu’en année N-1, notre investisseur ne recevra aucun acompte en janvier de l’année N, puisqu’il ne l’aura pas encore déclaré et que l’administration ne constatera sa réduction d’impôts qu’au printemps, à la déclaration de revenus. Dans cette hypothèse, les rôles s’inversent puisque c’est lui qui avancera de l’argent au fisc, potentiellement jusqu’en septembre. Mois au cours duquel il percevra l’intégralité de sa réduction d’impôts, soit 4.000 euros. Les quatre derniers mois représentant le même effort, en terme de trésorerie, que dans notre premier cas.

Un effort de trésorerie à prévoir pour la première année d’investissement en régime réel

Le cas : investisseur achetant un bien de 200.000 euros, et imposé à hauteur de 5.000 euros par an (417 euros de prélèvement à la source).

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