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Logement : les villes qui seront exclues du Pinel

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EXCLUSIF Challenges publie la liste des 40 villes bientôt exclues du Pinel, un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif qui représente plus de la moitié des ventes en immobilier neuf.

 » J’ai peur d’être sur la mauvaise liste…  » témoignait ce matin, à Challenges, l’élu d’une ville de 9000 habitants dans l’ouest de la France. Pour lui, comme pour beaucoup d’autres élus, être exclu du dispositif Pinel, signifie une asphyxie économique lente. Sans Pinel, aucun promoteur ne prendra le risque de lancer de constructions neuves dans sa commune. Sans construction neuve, pas d’attractivité, pas de créations d’entreprises, ni d’emplois. Bref, pour beaucoup de petites villes, le Pinel est vital.

Pour un certain nombre d’entre elles, c’est pourtant la fin d’une  » parenthèse enchantée « … Le mercredi 13 septembre prochain sera présenté, au Conseil des ministres, à Matignon, un train de mesures en faveur du logement. Il tranchera sur le sort de l’Aide personnalisée au logement (APL), la loi SRU (solidarité et rénovation urbaine) et dessinera les contours du dispositif qui succédera à la loi Pinel, dont la fin était programmée au 31 décembre prochain. Un dispositif qui pèse lourd : l’an dernier, le Pinel a représenté 60000 logements, soit la moitié du total de la construction sociale et plus de la moitié de la construction collective privée.

Or, c’est un dispositif très sensible à la carotte fiscale qui l’accompagne, à savoir une réduction d’impôt qui peut aller, selon la durée d’investissement, jusqu’à 21% du prix d’achat du bien.  » En 2013, la ministre Cécile Duflot avait resserré ce dispositif : la production s’est réduite de 30 000 logements, avec des conséquences importantes sur l’activité économique, les rentrées fiscales (tva, droits divers…) et l’emploi. Et aujourd’hui, sans Pinel, un programme ne peut pas être pré-commercialisé et donc il n’est pas financé par les banques, ce qui prive aussi le pays des 30% de logements sociaux qui l’accompagnent » prévient Alexandra François-Cuxac, la président de la Fédération des promoteurs Immobiliers.

800 agréments par mois

Tout l’été, les contacts se sont multipliés entre les élus, les professionnels de l’immobilier et les ministères : le message a, semble-t-il, été compris.  » L’obsession du gouvernement, c’est de ne pas casser la machine…  » se rassure Stéphane Theuriau, co-gérant du géant de la promotion Altarea-Cogedim. D’autant plus, souligne un de ses concurrents,  » que la mesure ne coute pas cher, seulement 1,6 milliards d’euros de dépenses pour 2,2 milliards d’euros de recettes.  » Cela ne veut pas dire qu’il ne faille pas l’adapter. Car le dispositif Pinel est une mécanique délicate. Pour en bénéficier, les investisseurs doivent respecter, entre autres, des plafonds de loyers, qui sont censés être 20% en-dessous des loyers de marchés (c’est la dimension sociale de la mesure). Et pour mieux coller à la réalité, la France a été subdivisée en 5 zones (Abis, A, B1, B2 et C) selon le niveau de tension du marché. La zone C, qui couvre environ 80% du territoire est la zone la moins tendue, et le Pinel n’y est pas autorisé… sauf, depuis janvier 2017, sur décision du gouvernement Cazeneuve, sur dérogation obtenue par les élus. Idem pour la Zone B2 (moins de 10% du territoire), qui n’est devenue éligible au Pinel qu’en 2014, et où, là aussi, certaines communes ont réussi à arracher des dérogations. A un rythme soutenu, surtout en période pré-électorale : plus de 800 agréments depuis deux ans ! C’est ainsi qu’ont obtenu des dérogations les villes de Angoulême, Béziers, Bourg-en-Bresse, Charleville-Mézières, Dieppe, Dôle, Epinal, Périgueux, Roanne, St Brieuc, St Etienne, Vichy pour ne citer que les principales. Des marchés qui sont, de l’aveu même des professionnels locaux,  » pas très tendus « …

Franck Vignaud dirige le Laboratoire de l’Immobilier, une société de conseil qui a passé à la loupe les différents marchés, est catégorique : il faut remettre le système à plat.  » Dans la réalité, explique-t-il, les zones B2 ne sont pas vraiment tendues. Et les plafonds Pinel y sont très souvent supérieurs aux loyers pratiqués, sans qu’il y ait de barrières pour empêcher la construction de programmes sans contrôle.  » C’est là qu’est sans doute la faille dans le système et c’est cette faille que les mesures présentées mercredi vont corriger. En resserrant les zones Pinel.  » Parmi les options, on étudie effectivement l’exclusion d’un certain nombre de communes, notamment celles qui avaient bénéficié d’une exonération, du dispositif  » confirme un haut fonctionnaire de Bercy.  » Il ne faut pas tout jeter  » prévient Alexandra François Cuxac, de la FPI, « faire partie de la zone B2 éligible est stratégique pour beaucoup de communes de l’Arc Atlantique, notamment, et on ne peut pas les laisser tomber. » Le problème est en fait, le suivant : faut-il soutenir l’effort des maires pour rendre leur commune accueillante aux travailleurs, quitte à entraîner les investisseurs dans des communes où les locations seront difficiles et la plus-values illusoires?

42 villes dans le viseur : de Calais à La Roche-sur-Yon

Quelles sont ces communes menacées de déclassement ou plus exactement de  » désagrément  » ? Toutes celles dont les loyers réels sont très inférieurs aux plafonds et/ou qui ne manifestent pas une tension anormale de leur marché local. Dans cette liste, on retrouve effectivement, comme le soulignait la présidente de la FPI, beaucoup de communes de l’Arc Atlantique, comme Auray, Brest, Cholet, Dax, Hennebont, La Roche-sur-Yon, Laval, Les Herbiers, Limoges, Mont-de-Marsan, Niort, Perros-Guirec, Quimper et Vertou, dans la banlieue de Nantes. Mais pas que… D’autres communes ont aussi bénéficié d’un surclassement alors que leur marché ne le justifiait pas ou d’une dérogation suite à une intervention politique. Et elles se trouvent aujourd’hui en situation de relégation probable. Parmi elles Abbeville, Alès, Belfort, Bourg-de-Péage, Bourg-lès-Valence, Bruay-la-Buissière, Calais, Challans, Draguignan, Dreux, Dunkerque, Epernay, Firminy, Florange, Givors, Haguenau, Hénin-Beaumont, Liévin, Lillers, Mâcon, Nœux-les-Mines, Riom, Riorges, Romans-sur-Isère, Saint-Chamond, Saint-Just-Saint-Rambert, Tarascon, Toul… Pour le moment, aucun arbitrage n’a été réalisé, a-t-on assuré à Challenges. Reste que les noms circulent déjà beaucoup…

source : https://www.challenges.fr/immobilier/dispositif-pinel-quelles-villes-seront-exclues-par-la-reforme-d-emmanuel-macron-sur-le-logement_497653


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