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« Les plus jeunes exclus du marché, l’immobilier ne doit pas être réservé aux CSP+ »

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Si les taux sont bas, les prix des logements restent encore chers et les banques sont de plus en plus sélectives dans la distribution des prêts. Dans un contexte de crise et d’incertitudes, Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, plaide pour alléger les conditions d’octroi des crédits immobiliers aux plus jeunes.

Où en sont les taux d’intérêt et quelles sont les évolutions à venir ?

Maël Bernier : Les taux ont à nouveau baissé en juillet et août, nous sommes donc actuellement pour les taux moyens autour de 1,15% sur 15 ans et 1,35% sur 20 ans.  Ce qui n’est pas loin finalement des niveaux de l’été dernier. Nous n’attendons pas de hausse à la rentrée de septembre et s’il y en a d’ici la fin de l’année, elles seront très modérées car les banques continuent elles-mêmes de se refinancer malgré la crise à des taux extrêmement bas. Plusieurs raisons à cela : l’OAT 10 ans qui sert de référence est toujours par exemple en négatif (-0,25% le 6 août) et la BCE soutient l’économie à grand renfort de liquidités à bas coût.

Les banques ont-elles réellement durci les conditions d’emprunt ?  Si oui, qui sont les principaux impactés ?

C’est là que le bât blesse et qui plus est cela ne date pas de la crise du Covid mais avait commencé dès le fin décembre 2019. En effet, les banques ont reçu des recommandations de « prudence » dont notamment le fait de ne plus dépasser 33% d’endettement dans l’octroi des prêts immobiliers. Concrètement, cela veut dire que si vous gagnez 3000€, vous pourrez rembourser 1000€, et si vous gagnez 6000€, vous pourrez rembourser 2000€. Or, à la lecture des chiffres il est évident que ce qu’on appelle le « reste à vivre », n’est pas le même dans les deux exemples. Avant décembre 2019, les banques considéraient justement le reste à vivre et cela permettait une marge de manœuvre plus grande notamment pour les profils aisés avec un gros reste à vivre mais également pour les petits investisseurs locatifs ayant déjà un crédit sur leur résidence principale.

La crise du Covid a renforcé cette problématique avec des banques de plus en plus exigeantes sur les fonds propres de l’emprunteur, en d’autres termes, l’argent disponible épargné par l’emprunteur. En ajoutant à cela une vigilance renforcée et d’ailleurs assez raisonnable pour le coup sur le secteur d’activité, vous avez le cocktail parfait pour exclure certains.

Les jeunes ne disposant pas ou très peu d’argent (sauf ceux dont les parents ou grands-parents peuvent et sont généreux), il est très difficile pour eux de disposer de fonds propres et d’épargne car ils débutent leur vie active.

Ce sont donc les premières victimes du resserrement des conditions d’octroi et du Covid, rejoint par les petits investisseurs privés (achat d’une petite surface pour compléter les revenus de sa future retraite par exemple) qui ne disposent pas non plus de beaucoup d’épargne et dépassent assez rapidement le 33% d’endettement.

 

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Pourquoi les prix de l’immobilier se maintiennent-ils ?

Ce n’est pas vrai partout, comme avant la crise, nous avions déjà un multi-marché de l’immobilier et c’est toujours vrai aujourd’hui. Les très grandes villes se maintiennent car même si la demande a légèrement baissé, elle reste bien supérieure à l’offre. En parallèle, les villes moyennes avec un marché plutôt sain où l’offre rencontre la demande, ne bougent pas et a contrario, certaines zones où les acheteurs ne sont pas, principalement en zone rurale très loin des villes, sont baissières mais en réalité sans transaction ou presque. 

Quels impacts la crise va-t-elle engendrer sur le marché de l’immobilier ?

La grande inconnue aujourd’hui c’est l’étendue de cette future crise et notamment les risques sur l’emploi, mais il est très compliqué pour ne pas dire impossible de prévoir son ampleur. La France est le pays qui a le plus soutenu économiquement et pour le moment, les dispositifs d’aide fonctionnent toujours. Il existe différents scénarios et l’on peut penser que si la confiance des ménages se confirme (c’est relativement le cas aujourd’hui) nous réussirons à traverser cette période sans « trop » de casse. Si c’est le cas, cela ne fera pas beaucoup bouger les prix mais il faut que les Français puissent accéder à l’emprunt et pour cela, il faut légèrement desserrer les critères d’octroi car il n’est pas possible de tolérer que la catégorie des plus jeunes, c’est-à-dire les moins de 35 ans soient exclus durablement de l’accès à cette valeur refuge et que l’immobilier reste réservé aux ainés CSP +.

 

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En cette période d’incertitudes, quels sont vos conseils pour ceux qui veulent acheter ou investir dans l’immobilier ?

Les règles sont simples : la sécurité de l’emploi et de l’épargne. Il faut donc valoriser lorsque c’est possible, le secteur d’activité pérenne et la stabilité professionnelle. Si en plus vous avez réussi à épargner, vous pourrez acheter.

Source : immobilier.lefigaro.fr


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