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Julien Denormandie : « Nous lançons un nouveau dispositif fiscal pour les rénovations dans le logement ancien »

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Le ministre de la Ville et du Logement dévoile une nouvelle aide fiscale destinée à accélérer la rénovation des bâtiments vides ou en piteux état et à les remettre sur le marché.

Quelque 3 millions de logements seraient vacants en France, et la taxe sur les logements vacants appliquée depuis 1998 n’a pas eu grand effet. Le chiffre communiqué par l’Insee est toutefois à modérer car l’institut de statistique comptabilise aussi les biens vacants entre deux locations. Le nombre de logements en trop mauvais état pour être remis sur le marché est néanmoins très important. La moitié du parc locatif privé peut être qualifiée de passoires thermiques et 15 % des logements en copropriétés seraient menacés de vétusté et potentiellement dangereux.

La nouvelle aide fiscale mise en place par le ministre de la Ville et du Logement et adoptée au Sénat vendredi, se veut préventive. Cette incitation à rénover s’adresse aux ménages et aux promoteurs, avant que l’Etat soit obligé d’intervenir en urgence comme il le fait, souvent trop tard, pour tenter de sauver les copropriétés dégradées.

Le « Denormandie » dans l’ancien devrait être effectif au 1 janvier et remplacer le « Cosse» dans l’ancien dont le cadre trop compliqué n’a jamais séduit les investisseurs. Cette nouvelle aide veut aussi « réparer » les effets puissants de politiques publiques menées depuis des années : des aides dirigées surtout vers la construction euve qui ont favorisé l’émergence de nouveaux quartiers et lotissements à l’extérieur des villes moyennes et progressivement vidé leurs centres.

 

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La production de logements neufs baisse et vous inaugurez une aide pour l’ancien. La politique du logement est-elle en train de changer de direction ?
Pas du tout, elle doit marcher sur ses deux jambes : l’une est la construction neuve dont il est beaucoup question dans la loi logement [ELAN, NDLR], l’autre, les bâtiments existants auxquels nous portons aussi une très grande attention : beaucoup d’argent est déployé pour cela : 5 milliards d’euros d’ici à la fin du quinquennat pour intervenir dans de nombreuses sous préfectures ou villes moyennes, 10 milliards d’euros [soit 5 de plus que prévu NDLR] pour que les grues reviennent dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville qui en ont besoin, et à partir du 1er janvier, une nouvelle aide fiscale encouragera les travaux de rénovations dans des zones où les logements sont vides ou en mauvais état. Ce dispositif est une vraie avancée : la rénovation a toujours été le parent pauvre des politiques publiques, cela doit changer.
Comment va fonctionner ce « Denormandie » dans l’ancien, est-ce une version simplifiée du « Cosse» dans l’ancien ?

Il s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acheter un bien existant pour le mettre en location. A condition de réaliser un montant de travaux représentant 25 % du total de l’opération, [dans la limite de 300.000 euros, NDLR], ils pourront déduire de leurs impôts sur le revenu entre 12 et 21 % de leur investissement, selon qu’ils loueront leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif fonctionnera dans les territoires où les besoins sont identifiés, notamment les 222 villes qui ont signé des conventions « Coeurs de Ville », mais aussi toutes les communes, quelle que soit leur taille, qui ont mis en place des opérations de revitalisation de leur territoire et que l’Etat souhaite accompagner. Pour la première fois, on sort des zonages habituels pour que la politique du logement s’adapte aux besoins. Même lorsqu’elles sont situées dans des bassins d’emplois, certaines villes moyennes ou petites ont vu leurs centres désertés, cela ne doit plus durer.

 

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Combien de logements cette aide peut-elle concerner ?

C’est très difficile à dire, car tout dépendra de la manière dont le public s’en saisira. Nous envisageons une dépense fiscale de 120 millions d’euros pour la première année, dans les opérations Coeurs de Ville. L’aide s’adresse aux particuliers qui souhaitent mener seuls les rénovations, et indirectement aux promoteurs : ils pourront racheter des immeubles et revendre les appartements en faisant bénéficier leurs clients de ce dispositif, comme ils le font dans la construction neuve, par exemple avec le Pinel.

Cette niche fiscale sera-t-elle conditionnée à un objectif final de consommation énergétique ?

Non. Ce dispositif sera simple d’utilisation car je souhaite qu’il fonctionne… Evidemment, lorsque l’on engage la rénovation d’un logement, l’isolation des fenêtres ou des combles, ou le choix du type de chauffage sont des sujets dont on se préoccupe forcément. Nous nous assurerons aussi que l’aide aille bien aux travaux éligibles et ne serve pas, par exemple, à rénover une piscine ou à simplement rafraîchir des logements qui auraient besoin de travaux beaucoup plus lourds.

Cette aide s’ajoute à tout un système maintenant le secteur sous perfusion, qui coûte cher et n’aide pas à la baisse des prix. Le choc d’offre promis est-il voué à l’échec ?

Non. L’enjeu consiste à adapter nos politiques du logement aux réalités du territoire. On ne répond pas à des demandes différentes avec les mêmes outils. La loi Logement en propose un certain nombre, en libérant la construction neuve, et nous la mettons en oeuvre de manière accélérée. Là où les Français et les Françaises n’ont pas accès au logement parce qu’il est trop cher, il faut les aider, par exemple en augmentant l’offre par la rénovation et la remise sur le marché de biens vacants. Il faut proposer à nos concitoyens de pouvoir revenir habiter dans les centres pour répondre aussi aux questions d’environnement, d’emploi et de mobilité. Il faut territorialiser une politique qui tient trop peu compte des situations locales et échoue à appliquer les mêmes remèdes partout. C’est aussi cela que met en avant la colère exprimée par les gilets jaunes.

 

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LES AIDES EXISTANTES POUR L’HABITAT ANCIEN
Les aides de l’Etat doivent-elles concerner l’habitat ancien ?
Alors que les professionnels sont unanimes sur le soutien nécessaire à la construction neuve, les avis divergent sur ce point. Sur ce marché en effet, le caractère inflationniste de la solvabilisation des acquéreurs est régulièrement évoqué. Et les aides rabotées ou supprimées lorsqu’elles commencent à coûter trop cher à l’Etat.
Le Denormandie dans l’ancien pourrait avoir le même effet, si les promoteurs qui choisiront de l’utiliser profitent de cette aubaine pour augmenter leurs prix comme ils le font, fréquemment de plus de 10 %, lorsqu’ils commercialisent les appartements « Pinel » comme des produits financiers.- Le « Cosse » dans l’ancien n’a jamais bien fonctionné : il s’adresse à des acquéreurs qui s’engagent à faire d’un taudis un logement neuf ou à peu près, puisque le logement acheté doit être considéré comme non décent et a priori inlouable en l’état.
Le « Denormandie dans l’ancien » reprend ce principe en l’assouplissant et en l’orientant vers les centres des villes moyennes, où les promoteurs ne vont pas.- Le prêt à taux zéro soutient l’accession à la propriété des ménages à revenus modestes. La version de ce prêt qui permettait d’acheter un logement ancien en y réalisant des travaux (pour 25 % du montant de l’opération) a disparu fin 2017 de la région parisienne et des grandes agglomérations.- Les investisseurs qui choisissent le logement ancien hors de tout dispositif fiscal peuvent bénéficier du « déficit foncier » qui leur permet de déduire de leur revenu imposable les charges supérieures à leurs revenus locatifs, et notamment les travaux de rénovation, dans la limite de 10.700 euros par an, le surplus étant imputable sur les années suivantes.- Enfin les contribuables qui acquièrent ou sont propriétaires d’un bien immobilier (situé dans un périmètre sauvegardé) peuvent bénéficier de la loi Malraux et défiscaliser 30 % du montant total de leurs travaux de restauration dans un plafond de 400.000 euros sur 4 ans.
Cet investissement s’adresse plutôt aux personnes ayant une fiscalité très élevée, car il faut pouvoir en 1 ou 2 années digérer l’ensemble du budget travaux.

Source : lesechos.fr


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