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L’essentiel du parc privé est constitué de logements anciens. Achat, gestion, prix et rentabilité, coûts et risques, voici tout ce qu’il faut savoir sur cet investissement pas comme les autres.

L’immobilier, c’est du solide! « Entre les rendements des livrets ou de l’assurance-vie sans risque qui ne rapportent plus grand-chose et la Bourse qui inquiète toujours, investir dans le logement locatif demeure rassurant », explique Emmanuel Ducasse, responsable des études au Crédit foncier.

La pierre est un actif qu’on a l’impression de connaître, surtout pour 62% de Français, déjà propriétaires de leur logement. Entre l’achat de leur propre bien et l’investissement locatif, les Français consacrent d’ailleurs près des deux tiers de leur effort annuel d’épargne à l’immobilier, soit deux fois plus que pour leurs placements financiers (livrets, assurance-vie, fonds d’investissement, etc.).

Pour beaucoup, la pierre est stable, rapporte un revenu et ne peut que se valoriser à terme. En résumé: « Ce n’est pas compliqué, il suffit d’acheter un appartement et de le louer. » Comme le font des millions d’épargnants. Si l’on retire de ce marché les investisseurs institutionnels, la quasi-totalité des 7,2 millions de logements locatifs privés recensés en France est entre les mains d’environ 3 millions de bailleurs individuels.

Un investissement pour arrondir sa retraite

« Les deux premières motivations des investisseurs sont, pour 51% d’entre eux, de se constituer un patrimoine et, pour 45%, de percevoir des revenus complémentaires pour leur retraite« , observe Nicolas Pécourt, directeur de la communication du Crédit foncier. L’une des particularités de l’immobilier tient au fait qu’on peut acheter à crédit pour se constituer un patrimoine sans disposer de gros moyens au départ, en misant sur les loyers pour rembourser ses mensualités… Même si c’est rarement aussi simple.

Entre la grande majorité des bailleurs, propriétaires de logements anciens, souvent achetés pour être rénovés, ou parfois reçus en héritage, et les amateurs de locatif neuf défiscalisé, les situations sont pourtant très variées. « Les stratégies d’investissement sont radicalement différentes, commente Nicolas Pécourt.

Le parc Locatif Français
Le parc Locatif Français Sources: Comptes du logement, DGALN, Sit@del, estimations Club Fanie juin 2017

Pour 65% des acheteurs dans le neuf, la première motivation est de payer moins d’impôts, 49% d’entre eux ayant l’intention de revendre à la fin de l’opération, tandis que pour 56% des acheteurs dans l’ancien, la première motivation est d’avoir des revenus complémentaires, 42% d’entre eux ayant l’intention de transmettre leur bien plutôt que le revendre. »

Une rentabilité inversement proportionnelle à la hausse des prix

L’atout n°1 de l’immobilier reste sa rentabilité locative, vu la baisse des taux d’intérêt des placements sans risque. Alors que le rendement des emprunts d’Etat à dix ans s’est écroulé autour de 1% ou moins depuis bientôt trois ans, les loyers (rapportés au prix des logements) procurent encore une rentabilité locative brute alléchante, jusqu’à 3,5 ou 4,5% dans le neuf et jusqu’à 5 à 7% dans l’ancien en province ou en Ile-de- France, à plus d’une demi-heure de Paris. Mais dans la capitale et en proche banlieue, ces chiffres sont divisés par 2.

La rentabilité de l’immobilier est inversement proportionnelle à la hausse des prix. A Paris, où ceux des logements anciens ont presque quadruplé en vingt ans, pour avoisiner 8900€ le mètre carré, les tarifs des nouvelles locations approchent 25€ mensuels le mètre carré, soit une rentabilité brute de 3,4% par an. En grande couronne, où les prix restent inférieurs à 3000€ le mètre carré dans de nombreuses communes, avec des loyers moyens tournant autour de 15€ mensuels le mètre carré, selon l’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne), la rentabilité locative brute peut dépasser 6%.

Mais, attention, il y a aussi moins de demande et davantage de rotations des locataires. Les loyers observés par l’Olap ont ainsi baissé pendant trois années de suite, de 2013 à 2016, et plus d’un tiers des relocations ont été signées avec une baisse du loyer, « ce qui confirme la difficulté des bailleurs à trouver des locataires solvables pour certaines localisations et certains types de biens », estime l’Olap.

« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement! »

Dans les grandes métropoles comme Lyon (de 2780 à 4280€ le mètre carré), Bordeaux (3360€), Strasbourg (2470€) ou Montpellier (2510€), on peut louer autour de 13€ à 14€ mensuels le mètre carré, selon l’observatoire Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux), et autour de 12€ mensuels le mètre carré à Toulouse (2520€), Nantes (2590€), Marseille (de 1170 à 3100€), Grenoble (2190€), Rennes (2350€) ou Reims (1960€).

La pierre, Socle de L'épargne La pierre, Socle de L’épargne

Source: Insee.

Les niveaux de prix dans ces agglomérations, entre 2000 et 3000€ le mètre carré, permettent d’espérer une rentabilité locative brute allant de 4,5 à plus de 6%, selon les situations. Là aussi, plus on s’éloigne du centre des grandes villes, plus les prix sont abordables et la rentabilité attractive en apparence, à condition de trouver de bons locataires.

Car investir dans l’immobilier n’est pas de tout repos ni dénué de risques. « Il faut d’abord une prospection minutieuse pour choisir les biens avec bon sens, dans des villes et quartiers dynamiques ayant une demande locative solvable », rappelle Emmanuel Ducasse. Nul n’est censé ignorer les trois clefs d’un achat réussi: « L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement! »

Mieux vaut loger à proximité de son bien

Après un premier investissement dans trois studios parisiens, Philippe, cadre reconverti dans la gestion immobilière de son patrimoine, a ainsi jeté son dévolu il y a six ans sur un petit immeuble à Sens, dans l’Yonne (1330€ le mètre carré en 2017). « Je cherchais un logement pas cher, à rénover, dans une ville dynamique, à une heure de Paris« , explique-t-il. Les travaux, qu’il a pilotés et effectués en partie lui-même, sauf le gros œuvre, l’ont mobilisé trois jours par semaine pendant plus d’un an et ont coûté plus de la moitié de l’investissement total.

« Il y a de nombreux biens avec travaux dont les gens veulent se débarrasser, et puis j’aime ces projets, je dessine les plans, j’achète les matériaux et je choisis tout comme si je devais habiter l’appartement moi-même. Cela fidélise davantage les locataires que les rénovations bon marché. » Avis aux amateurs, la rentabilité de la pierre se cultive à l’huile de coude.

Après les démarches et les frais liés à l’achat d’un logement et à son éventuelle rénovation, la gestion locative n’est pas non plus une simple formalité. « Il faut choisir le locataire, demander ses fiches de paie, vérifier ses revenus et lui fournir un tas de documents imposés par la réglementation, énumère Emmanuel Ducasse. Quand on n’a qu’un bien, ça va, mais quand on en a plusieurs, cela réclame un vrai travail. Il y en a qui adorent, mais la gestion locative ne s’invente pas, c’est une activité de plus en plus professionnelle. »

Investissement locatif, une passion française

Et il vaut mieux vivre à proximité pour intervenir, car la réactivité est une règle d’or pour régler les incidents les plus variés. « Je passe au moins une fois toutes les deux semaines pour vérifier que tout va bien, faire du petit entretien, par exemple colmater une fuite le 15 août quand les plombiers sont en congés« , confirme Philippe.

Se prémunir contre le risque des impayés

Les avaries techniques peuvent causer des tracas, mais il y a pire: les impayés. « La difficulté n’est pas seulement de trouver le locataire mais d’encaisser les loyers, explique Emmanuel Ducasse. Si les personnes qui achètent à crédit n’encaissent pas de loyers pendant six mois, c’est la cata! » Une galère qu’a connue Fabrice, enseignant ayant investi dans des appartements à Orly pour préparer sa retraite. « J’ai eu à plusieurs reprises des locataires qui ne payaient plus alors que je devais rembourser la banque tous les mois. A la fin, je n’en dormais plus, je suis soulagé d’avoir vendu« , confie-t-il.

Pour aider les propriétaires, des agents immobiliers, des cabinets de syndic et administrateurs de biens leur proposent de prendre en charge la gestion locative, moyennant une commission dont le montant varie de 5 à 6% des loyers. Pour compenser les risques d’impayés, on peut y ajouter l’assurance « loyers impayés », comme chez Foncia, pour une somme correspondant à 3% des montants encaissés (charges comprises). Dans le réseau Century 21, on se charge de la gestion locative avec une panoplie d’assurances incluses pour 8,98% des loyers.

Ces coûts de gestion administrative s’ajoutent aux charges non récupérables (ascenseur, ravalement, toiture…), qui différent selon l’ancienneté et la qualité de construction du bien. Les professionnels estiment que leurs montants représentent de 20 à 25% des loyers dans l’ancien, et de 5 à 10% dans le neuf, où les premiers travaux apparaissent au bout de cinq à six ans.

Ces manques à gagner qui grignotent les revenus

Il faut aussi tenir compte des périodes sans locataire, plus ou moins longues et fréquentes selon le type de bien (les locataires de studios et de deux-pièces déménagent plus souvent que ceux des logements familiaux) et son emplacement (la relocation est plus rapide en zone tendue).

Mis bout à bout, ces coûts et manques à gagner grignotent les revenus de l’immobilier. En ajoutant les taxes foncières, l’impôt sur les revenus fonciers, les prélèvements sociaux et l’éventuel impôt sur la fortune immobilière (l’ISF moderne!), la rentabilité nette d’un investissement locatif peut être de deux à trois fois inférieure à la rentabilité locative brute des loyers. C’est toujours mieux que les livrets ou l’assurance-vie en euros, mais pas sans efforts ni sans risques.

Quel impôt?

La fiscalité de l’immobilier est complexe et les avantages dépendent des dispositifs.

Les loyers sont déclarés dans l’impôt sur le revenu et taxés en tant que revenus fonciers. A la revente, la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Ce dernier peut être augmenté (pour réduire la plus-value taxable) en ajoutant:

les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) sur justificatifs, ou montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat;

les dépenses de travaux (agrandissement…) pour un bien détenu depuis plus de cinq ans, sur justificatifs ou forfait de 15% ajouté au prix d’achat. Le taux d’imposition final est de 19% auxquels s’ajoutent 15,5% de prélèvements sociaux avec des abattements sur chacune de ces deux taxes selon la durée de détention.
Les deux régimes fiscaux à connaître

A. Micro-foncier (loyers inférieurs à 15000€ par an)

Déclaration des loyers simplifiée, sur la déclaration de revenus (n°2042). Abattement de 30% sur les loyers appliqué par le fisc. Aucune autre déduction de frais (ni travaux, ni autres charges non récupérables, assurances, etc.).

B. Régime réel (loyers supérieurs à 15000€ par an ou sur option)

Déclaration détaillée des loyers et charges sur le formulaire « revenus fonciers » (n°2044). Déduction des charges non récupérables (travaux, assurances, gestion, etc.) et des intérêts d’emprunt. Imputation du déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) en déduction du revenu imposable global (dans la limite de 10700 ? par an).

source : http://votreargent.lexpress.fr/placements/investissement-locatif-une-passion-francaise_1945143.html


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