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Investir en Pinel, quels risques ?

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Ce qui attire les investisseurs vers le dispositif Pinel, c’est la promesse du gain fiscal faite par les promoteurs. Cela ne suffit pas. Réussir une telle opération demande d’être vigilant sur un certain nombre de points. Nos conseils sur ce qu’il convient de faire et sur les pièges à éviter.

Jusqu’à 63 000 € sur douze ans ! C’est la promesse de gain fiscal faite par les promoteurs aux investisseurs qui franchissent la ­porte de leurs bureaux de vente. Une promesse efficace, si l’on en juge par l’incontestable succès du dispositif Pinel, qui a réussi, depuis sa mise en place, en septembre 2014, à relancer la construction de logements. De fait, ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt étalée sur une durée de location de six, neuf ou douze ans. Une liberté de choix qui a séduit les investisseurs, même si, comme le note Jérémy Schorr, responsable du département immobilier à Haussmann Patrimoine, « s’en­gager pour six ans n’a pas de sens, d’autant que l’emprunt généralement souscrit pour le financement du bien s’étale, lui, sur quinze ou vingt ans ».
L’avantage fiscal doublement plafonné

Le taux de la réduction d’impôt dépend de la durée de location retenue, s’établissant respectivement à 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’achat. L’avantage fiscal est toutefois limité par un double plafond : 5 500 €/m2 et 300 000 € d’enveloppe globale d’investissement par an. Au total, il est donc possible de réduire son impôt au maximum de 36 000 € sur six ans, 54 000 € sur neuf ans ou 63 000 € sur douze ans. Ce qui correspond à 6 000 € par an sur six ou neuf ans et à 3 000 € supplémentaires les trois années suivantes.

Autre spécificité du Pinel : la possibilité de louer, depuis le 1er janvier 2015, à un parent ou à un enfant sans remise en cause de la réduction d’impôt. Même s’il est très rare d’investir dans le neuf uniquement dans ce but, cette faculté a attiré certains particuliers.
Bien sûr, la médaille fiscale a son revers et pour profiter de ce dispositif, il faut en accepter les contraintes. La plus importante est le respect des plafonds de loyer qui vont, pour une location en 2016, de 8,75 à 16,83 €/m2, selon la zone géographique où est situé le logement. Lorsque les prix de vente sont très élevés, typiquement à Paris, le rendement est largement inférieur à ce qu’il serait dans l’ancien, même en tenant compte du plafonnement des loyers désormais appliqué dans la capitale.

L’autre écueil du dispositif est que la réduction d’impôt qu’il permet d’obtenir entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux. « Un investisseur qui bénéficie déjà de réductions d’impôt pour la garde d’enfants ou la souscription d’un autre placement défiscalisant par exemple, voit sa marge de manœuvre nettement limitée, car le plafond de 10 000 € est vite atteint », fait remarquer Jérémy Schorr. Même problème pour les particuliers qui paient peu d’impôts et qui investissent trop en Pinel. Dans ce cas, « si la réduction ne peut pas être appliquée en totalité une année, il n’est pas possible de reporter le reliquat l’année suivante », précise Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale à HSBC France. Le solde sera définitivement perdu, ce qui, une fois encore, limite l’intérêt d’un tel investissement.

La plus-value n’est pas toujours au rendez-vous

Pour éviter qu’un achat en Pinel ne vire au cauchemar, il faut toujours considérer la carotte fiscale comme un « plus » et non comme le seul levier de décision. « Trop de parti­culiers investissent en neuf dans une ville éloignée qu’ils ne connaissent pas, appâtés par l’idée d’économiser quelques milliers d’euros d’impôt », déplore un conseiller en gestion de patrimoine. Les plaquettes des promoteurs et les affirmations des commerciaux sont trompeurs. Ils ne vous présenteront que les meilleurs aspects des opérations qu’ils essaient de vous vendre. En « oubliant » de vous prévenir que la zone est déjà saturée de logements neufs, qu’elle est mal desservie et peu commerçante, donc peu recherchée par les loca­taires, ou que l’immeuble est vendu à un prix prohibitif en comparaison de ceux de l’ancien dans le secteur. « Au final, les investisseurs doivent consentir des baisses de loyers pour trouver un locataire et revendent quasiment toujours avec une moins-value supérieure à l’économie globale d’impôts », ajoute notre conseiller en gestion du patrimoine. Afin d’éviter cette situation, gardez en tête le plus important de tous les critères d’investissement immobilier, qui est de « toujours s’intéresser aux fondamentaux : le marché local, la localisation du programme et le rendement financier », rappelle Me Jean-Felix Ferrus-Sicurani, notaire associé au sein de Cheuvreux Notaires. Mais nous y reviendrons car, avant de choisir où investir, il faut avoir conscience de ce qu’implique un placement dans le neuf. Il exige en effet des précautions particulières liées à l’étalement de l’opération dans le temps, qui s’ajoutent à celles propres à tout investissement locatif. Notre tour de piste de ce qui peut mal tourner.

Votre immeuble risque de ne pas sortir de terre

À moins que l’immeuble ne soit déjà construit et que vous achetiez une queue de programme, votre investissement dans le neuf passera le plus souvent par une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). Autrement dit, vous vous engagez à acheter un logement qui n’est pas encore construit, dans un programme qui peut subir toutes sortes d’aléas, du retard de livraison à la faillite du promoteur. Beaucoup de litiges sont le fait d’investisseurs qui ne se sont pas assez intéressés à la qualité de l’opérateur et notamment à sa ­solidité financière. Ce critère est d’autant plus important que la crise économique et le ralentissement du marché immobilier en ont fragilisé certains. « Si cela ne concerne pas les grands promoteurs nationaux, des faillites sont régulièrement enregistrées chez les petits ou moyens acteurs locaux du marché », lance Pascal Perrault, avocat à Paris et spécialiste du droit immobilier. « Une telle défaillance a forcément une incidence, plus ou moins grave selon que le chantier vient de démarrer ou qu’il est presque achevé », ajoute-t-il.
Pour vérifier la fiabilité du promoteur, examinez son historique dans la profession et procurez-vous ses bilans sur plusieurs années, révélateurs de sa solidité financière. Épluchez les forums de discussion sur Internet pour savoir s’il n’est pas dans le ­collimateur d’éventuelles associations de propriétaires, qui se battent contre lui pour une raison quelconque. Auquel cas, passez votre chemin.

Une garantie renforcée en cas de dépôt de bilan

Si malgré ces précautions, votre promoteur devait déposer le bilan, pas de panique. En achetant en Vefa, le promoteur doit obligatoirement vous fournir une garantie financière d’achèvement du chantier, et cette dernière a été récemment renforcée. Jusqu’à fin 2014, l’opérateur pouvait proposer, au moment de la conclusion du contrat de réservation, soit une garantie intrinsèque, assise sur ses fonds propres, soit une garantie extrinsèque, donnée par un organisme externe (banque, compagnie d’assurances…). Dans le premier cas, la faillite du promoteur ne laissait généralement aucun recours aux acquéreurs. « La garantie intrinsèque était une fausse garantie et un véri­table scandale dénoncé depuis longtemps », s’énerve Pascal ­Perrault. Depuis le 1er janvier 2015, elle a été supprimée, et tous les promoteurs doivent vous offrir une garantie extrinsèque (ordonnance n° 2013-890 du 3.10.13 – JO du 4). Ainsi, en cas de défaillance, l’organisme garant se substituera au promoteur pour finir la construction. Si une telle mésaven­ture vous arrive, sachez toutefois que le délai de livraison prévu au départ ne sera sans doute pas respecté.

Lorsque vous avez souscrit un emprunt pour financer votre investissement, et que vous attendez de toucher les loyers pour rembourser au moins partiellement vos mensualités, une faillite de votre promoteur pourrait sérieusement mettre en péril votre trésorerie. Raison pour laquelle vous devez fixer votre plan de financement à partir d’hypothèses plutôt pessimistes pour tenir compte de cet aléa. Si besoin est, soyez moins ambitieux et achetez une plus petite sur­face avec un crédit d’un montant moins important. Enfin, conservez toujours suffisamment d’épargne pour faire face aux coups durs. Selon la composition et le montant de votre patrimoine, cette somme peut correspondre à trois à six mois de mensua­lités de crédit, ou de loyers.

Si la précommercialisation échoue…

Même si votre promoteur affiche un bilan de qualité, un autre type de déconvenue est envisageable. En effet, les banques qui financent un projet exigent que les promoteurs apportent entre 30 et 40 % des sommes nécessaires à sa réalisation. Pour récupérer ces fonds avant de poser la première pierre, ces opérateurs recourent au système de précommercialisation. Lorsque cette dernière se déroule bien et que le permis de construire est obtenu sans trop de difficulté, l’immeuble sort de terre dans un délai moyen de douze à dix-huit mois. Si, au contraire, « la précommercialisation ne fonctionne pas bien ou que de nombreux recours entravent le permis de construire, les promoteurs jettent parfois l’éponge et renoncent à leur projet », note Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. Vous serez, certes, remboursé des éventuelles sommes versées à la réservation. En revanche, vous aurez perdu du temps et devrez chercher un autre programme immobilier pour placer vos fonds. Dans ce cas, méfiance : recommencez votre sélection, et ne vous jetez pas, par dépit, sur le premier immeuble libre construit dans la même zone.

Neuf ne veut pas dire zéro défaut

Ce n’est pas parce que vous réservez votre logement à un promoteur de qualité que vous devez signer les yeux fermés. Certes, « dans l’ensemble, les programmes neufs construits aujourd’hui sont d’un bon niveau », note Gilles Clavel, directeur de la société EDL Exper­tises, spécialisée en assistance à ­maîtrise d’ouvrage. Ne vous laissez pas abuser par une plaquette publi­citaire avec plans à l’échelle trompeuse et visuels flatteurs en trois dimensions. Ces documents n’ont qu’un seul but : vous séduire. N’hésitez pas à juger sur pièces et renseignez-vous sur les programmes déjà construits par le promoteur dans la ville, voire le quartier. Visitez-les et interrogez les occupants et les agents immobiliers locaux qui y louent des appartements pour vérifier leur satisfaction et la qualité de la construction sur le long terme. Pensez aussi à éplucher le descriptif du logement visé. Si vous n’en avez pas les capacités techniques, demandez son avis à un professionnel. « En général, en jetant un coup d’œil aux matériaux utilisés et aux équipements prévus, notamment dans les sani­taires, j’ai une bonne idée de la qualité de la construction », explique Jean-Luc Mollard, architecte à l’agence Grafit à Paris XVe. À l’aide de cette simple vérification, vous pourrez vous faire une idée complète du programme et des prestations ­offertes, et éviter les mauvaises surprises.
Une fois construit, l’immeuble ou le logement acquis peut recéler des défauts ou des non-conformités par rapport au descriptif technique que le promoteur vous aura obligatoirement fourni au moment de la signature de l’acte définitif de vente. « Les réserves émises à la réception pour non-conformité d’un ou de plusieurs éléments sont fréquentes, reconnaît Gilles Clavel, mais dans la plupart des cas, elles n’interdisent pas de prendre possession du logement et d’y installer un locataire. »

Surtout, consignez les défauts sur le procès-verbal de réception

Parmi les points d’achoppement les plus couramment signalés : les traces de chocs sur les murs et le plafond ou dans la cage d’escalier, les taches sur le sol, les fissures, la présence de soffites (décaissement entre plafond et mur qui sert à masquer des gaines techniques) non prévus à l’origine, les prises électriques passées en goulottes et non encastrées, les interrupteurs mal placés, les robinets ou sanitaires d’une qualité inférieure à celle prévue… Tous ces défauts doivent impérativement être consignés dans le procès-verbal de réception. Vous devez donc être présent le jour de la remise des clés ou vous faire représenter par un professionnel (architecte, huissier spécialisé dans l’immobilier,…).
D’une manière générale, les petits litiges se règlent assez facilement. Soit le promoteur effectue quelques légers travaux, soit vous négociez avec lui une réduction globale sur le prix d’achat. Mais il peut arriver que les choses se corsent si, par exemple, l’installation électrique se révèle non conforme aux normes en vigueur et que le promoteur met du temps à rectifier le tir. « Si les malfaçons sont nombreuses, il peut s’écouler de six mois à un an entre l’émission des réserves et la réparation », confie Gilles Clavel.

Si le promoteur fait traîner, une lettre d’avocat peut aider

Si vous récupérez une construction qui n’est pas aux normes, vous ne pourrez pas installer un locataire dans votre appartement. Dans ce cas, la vente en Vefa vous permet de consigner les 5 % du prix restant à payer (lire plus loin). N’hésitez pas à utiliser cette faculté pour peser lors de votre bras de fer avec le promoteur, et faire activer les travaux de réparation. Attention cependant, « la consignation de réserves est un moment délicat, car le promoteur fait généralement valoir qu’il ne remettra les clés qu’en contrepartie du solde du prix », explique Me Pascal Perrault. « S’il ne s’agit pas d’un problème de gros œuvre qui rend le logement inhabitable, il abuse souvent de son pouvoir en gardant les clés », ajoute-t-il. Pour éviter de perdre un temps précieux dans cette étape cruciale, faites-vous, là encore, épauler. Bien souvent, « une lettre d’avocat rappelant au promoteur la loi pour résoudre le litige, permet au propriétaire d’être livré plus rapidement pour louer ensuite en toute tranquillité », confie encore cet avocat. La plupart de ces problèmes peuvent être évités si vous prenez le temps d’étudier, en amont, le savoir-faire du promoteur. Restez enfin à l’écart des résidences neuves commercialisées à une majorité d’investisseurs. Elles sont globalement faciles à reconnaître, car elles intègrent un grand nombre de petites surfaces. Le décret qui devait imposer une condition de mixité d’occupation entre propriétaires occupants et locataires n’a jamais été publié, et cette condition a été purement et simplement abrogée récemment. En règle générale, les bailleurs sont nettement moins tatillons que les propriétaires occupants, ce que… savent les promoteurs. Les programmes occupés majoritairement par des propriétaires sont donc assez souvent plus soignés que les autres.

Les dépenses s’empilent avant la rentrée des premiers loyers

L’achat en Vefa souffre d’un inconvénient majeur : l’économie fiscale liée au dispositif Pinel démarre seulement à la fin des travaux. « La réduction d’impôt s’applique au titre de l’année d’acquisition si le logement est déjà construit, ou de l’année de son achèvement s’il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement », explique Me Jean-Félix Ferrus Sicurani. Si le logement n’est pas encore sorti de terre, vous devrez donc patienter de douze à dix-huit mois, voire plus si des malfaçons vous empêchant de louer immédiatement sont constatées (voir plus haut). Les programmes actuellement commercialisés sont livrables au mieux fin 2017 ou début 2018. Il y a donc de forts risques pour que vous ne puissiez profiter de la réduction d’impôt que dans votre déclaration de revenus de 2018, qui concerne vos revenus encaissés en 2017. Entre-temps, vous devrez patienter et… payer l’intégralité de votre note fiscale, sans aucune réduction liée au Pinel.

Faire face aux appels de fonds sans loyers engrangés

L’autre point noir d’un achat en Vefa est le plan de financement. En attendant d’engranger vos loyers, vous devrez faire face aux appels de fonds du promoteur au fur et à ­me­sure de la construction du logement. À la signature de l’acte de réservation en Vefa, vous devrez verser 5 % au maximum de la valeur du logement, à condition que l’acte de vente définitif soit signé dans l’année. ­Cette proportion passe à 2 % au maximum, si cette signature est prévue dans les deux ans qui suivent. Et rien ne peut vous être demandé si la vente a lieu au-delà de cette limite. Ensuite, vous devrez avoir versé, au plus, 35 % du prix total à l’achèvement des fondations, puis 70 % au maximum à la mise hors d’eau et 95 % une fois la construction terminée. Les 5 % restants sont à payer à la livraison du logement, au moment de la remise des clés. Sauf, bien sûr, si vous émettez des réserves pour des malfaçons.

Si vous prenez un crédit, calculez votre marge de manœuvre

Si vous envisagez un crédit pour financer votre opération, ne prenez jamais pour argent comptant les arguments des promoteurs, qui vous font miroiter que votre mensualité sera en grande partie compensée par les loyers et l’économie d’impôt obtenue. Assurez-vous que vous disposez d’une marge de manœuvre suffi­sante. Car vous devrez rembourser vos mensualités bien avant la livraison du logement et sa mise en location. Cela nécessitera donc un effort de trésorerie, parfois important. Il pourra être atténué si votre banquier accepte de vous accorder un différé d’amortissement ou un financement in fine. Mais ces deux possibilités renchérissent le coût total de votre crédit, aussi vérifiez que cette dépense supplémentaire ne pèse pas trop sur la rentabilité de votre opération. D’autre part, les banques examinent les dossiers à la loupe pour ce type de financement. « Si la demande provient d’un investisseur aguerri doté d’un patrimoine important, il n’y aura pas de problème, en revanche s’il s’agit d’un primo investisseur, l’établissement analysera l’intérêt du placement, sachant que le neuf offre une rentabilité moindre que l’ancien », explique Christophe Chaillet.

Les queues de programme sont plus difficiles à louer

Si vous ne disposez pas d’une épargne suffisante pour faire face aux appels de fonds durant la construction, prospectez les immeubles déjà construits ou en phase de livraison. Entre janvier et juin, les investisseurs sont moins nombreux à s’intéresser aux queues de programme, dont une large majorité est vendue en fin d’année aux adeptes de la défiscalisation de dernière minute. Si vous êtes fin négociateur, vous pourrez alors bénéficier de conditions tarifaires plus intéressantes en achetant avant l’été. Il y a en effet fort à parier que le promoteur accepte de vous offrir une place de parking ou une cuisine équipée pour se séparer de ses derniers lots.

N’oubliez tout de même pas que les logements qui restent à vendre en dernier sont ceux qui présentent des défauts. Il s’agit très souvent des rez-de-chaussée sur rue, de ceux ayant pleine vue sur un mur aveugle ou sur un autre immeuble proche, une exposition plein nord, un balcon étroit au lieu d’une terrasse… Certes, vous les achèterez un peu moins cher, mais pour y attirer un loca­taire, vous devrez consentir une ristourne de quelques dizaines d’euros sur le loyer mensuel. « Dans certains cas, pour être sûr de louer il vaudra même mieux proposer un loyer en dessous du marché », note Olivier Trit, secrétaire général de la plate-forme immobilière Cerenicimo. Intégrez cette éventualité dans vos calculs de rentabilité et, si vous ne trouvez pas votre compte dans cet achat, demandez un geste commercial sur le prix total du logement.
Un an, c’est court pour trouver un locataire

Cette précaution est d’autant plus importante que vous ne disposez que de douze mois, à partir de la date de livraison ou d’acquisition du logement, pour trouver un loca­taire. Si vous dépassez ce délai, vous ne pourrez plus bénéficier de la réduction d’impôt liée au dispositif Pinel. Dans certains cas, une année reste courte pour trouver preneur. Notamment si vous investissez dans un quartier entièrement neuf où beaucoup de logements seront à louer au même moment. Même cas de figure si vous avez acheté un logement étudiant qui vous est livré en plein milieu de l’année universi­taire. « Une fois la rentrée de septembre et octobre passée il sera moins facile de trouver un locataire, ou alors avec une décote franchement importante », avertit Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).
Des risques de moins-value à la revente

La réduction d’impôt étant proportionnelle au prix d’achat, nombre d’acquéreurs acceptent de payer cher pour décrocher la carotte fiscale maximale. Or, « dans certains cas, les prix du programme sont totalement déconnectés des tarifs de la ­ville où ils investissent », prévient Jean Perrin. Conclusion : le risque existe de réaliser de larges moins-values à la revente. « Lorsqu’un propriétaire veut vendre un logement acheté en défiscalisation il y a neuf ans, au moment du pic du marché immobilier, il doit accepter de le céder au moins 30 % en dessous de son prix d’achat. En réintégrant les frais de mutation, la taxe foncière et les charges, la perte est souvent de près de 50 %, un montant jamais compensé par l’économie d’impôt dégagée », confie un agent immobilier marseillais. À moins d’avoir la ­chance – où le flair –, de trouver un logement peu onéreux car situé dans un quartier ou un secteur à fort potentiel de développement, ce qui reste un pari sur l’avenir que tous les investisseurs ne peuvent pas faire. Mais si ce potentiel se réalise, la revente sera un succès.

L’évolution des prix locaux du neuf sont aussi à prendre en compte

Quelle que soit la ville que vous avez privilégiée, réagissez comme n’importe quel investisseur immobilier et faites une étude complète des tarifs pratiqués. Tout d’abord en comparant les prix des différents programmes neufs qui sortent de terre dans un même quartier, mais aussi leur évolution. En période de tassement des prix, certaines hausses sont difficilement explicables, et peuvent être la preuve d’une « mini-bulle ». Dans sa dernière note de conjoncture, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) constate que les prix restent stables, avec une hausse moyenne de 0,5 % sur un an pour le premier trimestre 2016. Elle précise cependant que « cette évolution glo­bale peut dissimuler d’importantes variations à la hausse comme à la baisse selon les marchés, en fonction des programmes et de leur localisation ». Comme le marché du neuf reprend des couleurs dans de nombreuses agglomérations, les écarts de prix ont tendance à s’accroître… sans réelle justification.

Ainsi, le tarif du mètre carré neuf a augmenté significativement en un an au Havre (+ 9,3 %), à Caen (+ 7,8 %), Bordeaux (+ 4,2 %), Nantes (+ 5,5 %) et Toulouse (+ 2,5 %). Attention, ces moyennes cachent de fortes disparités. Ainsi, au Havre et à Caen, villes dont l’urbanisme est fortement marqué par la reconstruction de l’après-guerre, beaucoup de seniors sont à la recherche d’appartements avec ascenseurs et confort moderne pour y habiter. Les programmes de qualité étant rares, leurs tarifs grimpent et le prix moyen du neuf dans la ville en fait autant. Si vous comptez y investir, certains programmes moins luxueux ou plus excentrés, donc vendus moins cher, peuvent présenter un intérêt. Bordeaux, Nantes et Toulouse arrivent en tête de liste des villes les plus prisées des investisseurs. Certains vendeurs de défiscalisation profitent donc de cet engouement pour… augmenter leurs marges. Un investissement locatif n’y est pas forcément à proscrire, mais il faut redoubler de vigilance pour choisir le programme qui offre le meilleur rapport qualité/prix. « Dans certains secteurs, il y a tellement d’immeubles qui se construisent que l’offre va être surabondante d’ici à un ou deux ans. Les logements ne pourront certainement pas se louer aux loyers annoncés, mais en dessous, ce qui pèsera sur la rentabilité globale de beaucoup d’opérations », déplore Mickaël Marchand, directeur Guy Hoquet à Nantes.
Affinez les tarifs d’un quartier à l’autre et d’un programme à l’autre

Attention, si ces tarifs et leur évolution donnent un indice de l’intérêt d’un investissement, ils ne veulent pas dire grand-chose s’ils ne sont pas mis en perspective. Car il s’agit de prix moyens qui concernent parfois un vaste territoire. Par exemple à Lille, le prix moyen communiqué par la FPI s’établissait à 3 212 €/m2 au ­premier trimestre 2016, soit 9 % de moins que l’année précédente. Mais ce chiffre global prend en compte un territoire très vaste de 133 communes. En considérant les seuls tarifs du neuf à Lille intra-muros, 3 740 €/m2, le prix est non plus en baisse mais en légère hausse de 0,1 % sur la même période.

La même démonstration pourrait être faite à Bordeaux, Lyon, Marseille, Montpellier ou Toulouse (voir encadré « Quatre villes où investir… avec prudence »), sachant que les exemples cités sont fondés sur des moyennes globales. Il faut donc les affiner d’un quartier à l’autre et selon les différents programmes. Les chiffres doivent aussi être pondérés selon les surfaces, car les studios coûtent toujours plus cher au mètre carré que les appartements familiaux. « Dans le neuf, il faut faire très attention aux prix affichés, notamment pour les petites surfaces, les plus recherchées par les investisseurs », note Olivier Trit.

Traquez les écarts de prix entre le neuf et l’ancien

Deuxième bon réflexe avant d’acheter : portez votre attention sur les prix de l’ancien dans les quartiers limitrophes. La règle est de considérer que le neuf vaut en moyenne entre 20 et 30 % de plus que l’ancien. La différence peut parfois atteindre 40 % dans les centres-villes, où le ­foncier est rare et très cher. Pour reprendre notre exemple précédent, le prix moyen de l’ancien à Lille se monte à 2 840 €/m2 (- 3,7 % sur un an). Un deux-pièces neuf de 40 m2 coûtera donc 36 000 € de plus que dans l’ancien, soit une majoration de 13 %, un écart raisonnable. Mais en raisonnant secteur par secteur, le résultat est très différent. Ainsi, au sud d’Euralille, dans une zone proche du quartier popu­laire de la porte de Valenciennes, un trois-pièces neuf peut se trouver à partir de 220 000 €, à comparer aux 130 000 € qu’il vaut ­juste à coté dans l’ancien. La différence de prix de près de… 70 % est trop forte pour être compensée par un différentiel de loyer.

Une rentabilité loin d’être garantie

Outre le prix d’achat, vous devez tenir compte du niveau des loyers. Dans le neuf, pour louer sous le dispositif Pinel, il faut respecter des plafonds de loyer fixés selon la zone géographique et la taille du logement (lire encadré « Comment fixer le montant du loyer Pinel ? »). Ainsi par exemple, un deux-pièces de 40 m2 peut en principe être loué jusqu’à 14,6 €/m2 à Lille (zone A), soit 584 €/mois, ce qui correspond à un rendement de 4,6 % brut (hors avantage fiscal). Encore faut-il vous assurer de pouvoir exiger un tel tarif, sachant que, d’après Meilleursagents.com, le loyer moyen de marché pour ce type de bien se situe à 13,1 €/m2, soit 524 €/mois. En louant votre logement neuf à ce tarif de marché, la rentabilité réelle de votre opération passera à 4,2 % brut (toujours hors avantage fiscal), contre 5,5 % dans l’ancien.

Hors centre-ville, malaisé de louer aux tarifs plafonds

N’oubliez pas non plus que si le neuf est aujourd’hui plébiscité par des locataires de plus en plus exigeants, qui apprécient qu’il soit économe en charges et mieux équipé que l’ancien, les programmes situés en dehors des centres-villes ne se louent pas toujours aux tarifs plafonds. En effet, pour attirer les locataires dans les quartiers périphériques, ces derniers doivent être dotés d’infrastructures suffisantes (accès aux transports en commun, petits commerces, loisirs…), et vous devrez aussi pratiquer de légères ristournes. De quoi encore diminuer votre rendement global.
Au final, demandez-vous si la réduction d’impôt potentielle cumulée sur plusieurs années compense le prix plus élevé et la rentabilité plus faible. Ce sera le cas si vous arrivez à vendre votre appartement, au terme de l’opération, avec une plus-value. Ce qui est possible si vous avez investi à un prix raisonnable, dans un programme de qualité et dans une zone où l’ancien est prédominant. Mais si l’appartement est quelconque, payé trop cher et situé dans un immeuble lambda au sein d’une ZAC où le neuf est pléthorique, cela ne risque pas d’arriver. Bref, dans le neuf, pour obtenir la meilleure rentabilité, opérez un choix drastique en sélectionnant les villes où l’écart entre le loyer de marché et le plafond Pinel est le plus faible (voir notre tableau « Loyers de marché de l’ancien et du neuf pour un deux-pièces en 2016 »). Ensuite, choisissez votre programme en étudiant le marché locatif de la ville, l’évolution passée des loyers et la demande locative quartier par quartier. Autrement dit, misez sur les fondamentaux de l’immobilier : l’emplacement, la qualité du logement, le nombre de locataires potentiels, les loyers et le probable état du marché de la revente.

© Samuel Bigot / Andia.fr
Juillet-août 2016
Le Particulier immobilier n° 332, article complet.
Auteurs : PELLEFIGUE (Marie), SABARLY (Colette)

source: www.leparticulier.fr/jcms/p1_1610712/investir-en-pinel-quels-risques?cid=c_11307


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