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Immobilier : vos emprunts seront-ils moins élevés du fait du prélèvement à la source ?

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Si vous êtes candidat à l’achat d’un logement, l’impôt à la source peut vous faire croire que vos rentrées d’argent vont être désormais insuffisantes pour obtenir un bon prêt. Heureusement, il s’agit surtout d’un effet d’optique. Pour les banques, le prélèvement à la source sera marginal dans le calcul de ce qu’elles vous accorderont.

C’est un adage bien connu : les banques ne prêtent qu’aux riches. Et c’est précisément ce qui fait peur à nombre de candidats à l’achat immobilier. Avec le prélèvement à la source (PAS), beaucoup de ménages craignent que les banques leur accordent des prêts moins avantageux. En effet : les banquiers calculent le montant de ce que vous pouvez rembourser en fonction de vos revenus. Plus vous gagnez confortablement votre vie, plus vos mensualités peuvent être élevées. Et donc plus vous pourrez emprunter une grosse somme d’argent pour votre logement, in fine. Mais que se passera-t-il maintenant que vos salaires sont directement amputés de vos impôts…

Les impôts ne comptent pas pour définir vos mensualités

Face à ces craintes, courtiers et banquiers veulent se montrer rassurants. En effet : les banques se basent de toute façon sur vos revenus nets avant imposition. Avant imposition ! Les prélèvements fiscaux, qu’ils soient retenus à la source ou non, ne rentreront pas donc pas plus en considération que les années précédentes. « Sur le bulletin de paye, ce sera toujours la ligne du revenu net avant prélèvement qui sera lue par votre banquier » confirme Maël Bernier, directrice de la communication à Meilleurtaux.com.

Les banques ont pris pour habitude de plafonner à 33% du revenu net – hors impôt, comme expliqué précédemment – le montant maximal de vos remboursements. Au-delà, elles estiment que leurs clients pourraient se mettre en difficulté financière. Pour autant, « il ne s’agit pas du seul critère » pour définir le montant d’un prêt, partage Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

 

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Un rôle malgré tout sur la trésorerie ?

D’après le réseau de courtage en crédit, ce seuil peut être dépassé en fonction du « reste à vivre » du client. Qu’est-ce que le « reste à vivre » ? Il s’agit de la somme dont dispose un emprunteur pour ses dépenses du quotidien (habillement, loisir, nourriture) une fois toutes ses charges acquittées. Plus ce reste à vivre est élevé, plus une banque est susceptible de vous accorder un dépassement du seuil de 33%.

Pour calculer le « reste à vivre », un emprunteur doit retrancher de ses revenus les « dépenses obligatoires » : les emprunts en cours, les transports, les charges, les éventuels prêts à la consommation ou encore… les impôts. Et c’est là que le PAS revient en force, car avec le nouveau système fiscal, Sandrine Allonier craint l’apparition de « décalages de trésorerie, et donc des découverts plus fréquents chez les emprunteurs les plus fragiles, issus de la classe moyenne. »

Des nouveaux découverts certes temporaires, mais qui pourraient nuire à bon nombre de dossiers de prêts sur le bureau du banquier. « Le problème de trésorerie ne tient pas debout » conteste de son côté Maël Bernier. Pour la porte-parole de Meilleurtaux.com, « les banques n’ont aucun intérêt à bloquer les gens finançables. Il peut y avoir un petit effet sur les deux prochains mois, pour les Français qui n’étaient pas encore mensualisés. Mais ils sont très minoritaires » souhaite-t-elle rassurer.

 

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Des « effets psychologiques » attendus quoi qu’il arrive

Les professionnels s’accordent surtout sur le possible effet psychologique que va induire le PAS auprès des ménages emprunteurs. Moins d’argent qui rentre à la banque, donc moins de capacité à rembourser ? « Les craintes peuvent avoir un impact sur le marché immobilier » reconnaît Maël Bernier. En conséquence, les courtiers s’attendent à une certaine frilosité des acheteurs au cours des prochains mois.

Cette angoisse liée au PAS tombe mal, alors que les signes d’un prochain repli dans le marché immobilier s’accumulaient déjà. En 2017, les crédits à l’habitat avaient atteint 272 milliards d’euros en France.  Un chiffre qui avait dépassé le précédent de record absolu, établi à 252 milliards en 2016. Or, selon un sondage IFOP réalisé en octobre 2018 pour le courtier CAFPI, le désir de devenir propriétaire est en baisse ces derniers mois chez les Français. En mars 2018, 34% des 25-65 ans envisageaient d’acquérir une résidence principale au cours des cinq prochaines années. Ils n’étaient plus que 30% sept mois plus tard.

Un attentisme presque paradoxal, car la conjoncture devrait au contraire les pousser à emprunter. Les taux d’intérêts devraient en effet rester attractifs pour encore quelques mois, avant que l’effet de contagion de la hausse des taux directeurs de la Réserve fédérale ne commence à se faire sentir en Europe. Ce ne sera vraisemblablement pas avant 2020…

Source : challenges.fr


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