Immobilier : pourquoi le prix de nos logements pourrait sensiblement baisser dans les années à venir

Une nouvelle ordonnance prise sur la base de la loi Essoc de 2018 procède à la réécriture du Code de la construction. Les maîtres d’ouvrage sont invités à innover pour faire baisser les coûts et les délais de construction.

C’est une petite révolution qui se prépare dans le secteur de la construction. Le 31 janvier 2020, est parue au Journal officiel une ordonnance très attendue par les professionnels de l’immobilier, relative à la réécriture des règles de construction. Pris sur la base de la loi Essoc (loi pour un État au service d’une société de confiance) de 2018, ce texte pousse à son terme le travail engagé en octobre de la même année, via la publication d’une première ordonnance, dite “Essoc 1”. Celle-ci a instauré un “permis d’expérimenter” : les maîtres d’ouvrages volontaires étaient invités à tester des solutions techniques alternatives aux normes habituelles de construction – en matière de performance énergétique, d’acoustique, de sécurité incendie, etc -, pour répondre aux exigences réglementaires de qualité du bâtiment. En clair, ceux-ci étaient autorisés à déroger à certaines règles, à condition de mettre en oeuvre des solutions dites “d’effet équivalent”. La nouvelle ordonnance “Essoc 2”, publiée le 31 janvier au Journal officiel, procède elle à une réécriture de la partie législative du livre 1er du Code de la construction et pérennise ce droit à l’expérimentation.

Les résultats plutôt que les moyens

“C’est un véritable changement de paradigme, se réjouit Julien Serri, délégué aux affaires techniques des Constructeurs et Aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment (LCA-FFB). En France, dans la construction, la logique veut que, pour aller d’un point A à un point B, vous suiviez un chemin tracé. Désormais, les moyens seront laissés à la discrétion des opérateurs”. Une logique de résultats, avec des objectifs de performance à atteindre, plutôt qu’une logique de moyens, avec des solutions imposées. Un exemple concret, avec la réglementation relative à la ventilation. Les normes de référence reposent sur un arrêté de 1982, ce qui les rend relativement obsolètes au regard des système qui peuvent être installés aujourd’hui. Les solutions mises en oeuvre ne sont ainsi bien souvent pas adaptées aux besoins des occupants.

“Prenons l’exemple d’un client atteint d’une maladie respiratoire, telle que l’asthme, illustre Julien Serri. Celui-ci a peut-être besoin d’un système de ventilation particulier. Mais son maître d’ouvrage se retrouve paradoxalement bridé par la réglementation et ne peut lui proposer de dispositif personnalisé, sous peine de se retrouver hors-la-loi”. Désormais, il pourra lui présenter une solution alternative, tant que ses effets seront équivalents, à savoir conserver une qualité de l’air suffisante et respecter la réglementation thermique actuelle (RT2012). Les autres pans de la réglementation pourront évidemment aussi faire l’objet d’innovations. “Par ces nouvelles dispositions, les pouvoirs publics veulent capitaliser sur tout ce qui se fait en matière de recherche et d’innovation, analyse Julien Serri. Recenser un maximum de projets pour les généraliser et les intégrer, à terme, à la réglementation”.

Des solutions contrôlées en amont et en aval des travaux

Bien évidemment, des garde-fous permettront de ne pas dégrader la qualité des constructions. Jusqu’ici, la rédaction et la logique des règles applicables au bâtiment dépendaient du champs technique dans lequel elles s’inscrivaient. Les normes énergétiques exigent par exemple l’atteinte d’un niveau de performance minimal, via une méthode de calcul réglementaire. A l’inverse, les règles d’accessibilité prescrivent des solutions particulières à mettre en place. L’ordonnance procède donc à une harmonisation de la rédaction de ces règles. Différents décrets d’application seront pris entre 2020 et 2021 pour fixer les résultats minimaux à atteindre et des solutions de référence. Deux possibilités se présenteront alors au maître d’ouvrage, selon le champ technique. Soit des résultats minimaux auront été fixés et l’opérateur devra prouver qu’il les a atteints, comme c’est déjà le cas pour les règles d’acoustique ou de performance énergétique. Soit les textes réglementaires auront défini des solutions de référence et il pourra les mettre en oeuvre, ou leur préférer une solution d’effet équivalent, tant qu’il respecte les objectifs généraux prévus par la loi.

Par ailleurs, toutes ces solutions d’effet équivalent feront l’objet de contrôle, en amont et en aval des travaux. Avant même le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme, l’opérateur souhaitant mettre sa solution alternative en oeuvre devra tout d’abord se faire délivrer une attestation par un organisme tiers et indépendant. Attestation qui démontrera le caractère équivalent des résultats de ladite solution. A l’achèvement des travaux, la délivrance d’une nouvelle attestation sera nécessaire, pour démontrer la bonne mise en oeuvre de la solution.

Baisse des coûts et des délais de construction

Derrière ce chantier de simplification et d’allègement du Code de la construction, se cache un objectif beaucoup plus concret. En levant les freins à l’innovation, le gouvernement entend faire baisser les coûts et les délais de construction. Des effets qui pourraient toutefois mettre plusieurs années à se produire. “On ne va pas se mentir : pour l’heure, cette ordonnance ne fera pas baisser les coûts de production, affirme Julien Serri. Elle va même les renchérir, dans un premier temps”. Car l’établissement même de ces solutions alternatives engendrera un surcoût, pour tester l’ingénierie puis certifier la solution auprès des organismes délivrant l’attestation d’effet équivalent. “Ce n’est que par un effet volume, une fois ces solutions généralisées, que les coûts s’orienteront à la baisse”, conclut notre expert. “Mais ça peut aller très vite”, promet-il. Reste à savoir si les acteurs du bâtiment se saisiront de cette opportunité, sur un marché qui a encore du mal à supporter le moindre surcoût.

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