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Immobilier locatif : Une nette préférence pour la location meublée

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Acheter un logement pour le louer : c’est un bon moyen de recevoir des revenus plus significatifs qu’avec des placements financiers, tout en disposant d’un capital (la valeur du logement) à l’abri des grosses secousses. Évidemment, ce capital n’est pas garanti, puisque sa valeur dépend de la tenue du marché immobilier, mais, à long terme, les risques sont faibles, puisque la pierre a la particularité de répercuter dans son prix l’évolution du pouvoir d’achat.

A l’exception des grandes villes où la flambée des prix a fait baisser la rentabilité (les loyers sont désormais plafonnés à Paris et à Lille, par exemple), vous pouvez espérer un revenu brut représentant de 4 à 6 % par an de la valeur du bien. De quoi, donc, constituer un pilier essentiel de vos revenus si vous cessez toute activité. « L’immobilier locatif, c’est l’une des meilleures solutions du moment car c’est le moyen le plus simple d’obtenir une « rente » sans sacrifier son capital », observe Pierre Brunet, conseiller en gestion de patrimoine à la tête de la société Alter Invest.

« Cependant, l’achat immédiat en payant cash n’est pas forcément la meilleure solution sur le plan fiscal, fait remarquer l’expert. Vous ne pourrez, par exemple, pas déduire les intérêts d’emprunt, ce qui implique de subir une assez forte imposition de vos revenus fonciers, taxés selon votre tranche marginale d’imposition, et de payer les prélèvements sociaux plein pot. » Alternative possible : acheter un bien nécessitant des travaux importants, dont vous pourrez déduire le montant des revenus encaissés.
Le régime attrayant du micro-BIC

Si les loyers sont modestes et inférieurs à 15.000 € par an, vous pourrez aussi opter pour le régime fiscal du microfoncier, qui ouvre droit à un abattement de 30 % sur les revenus. En revanche, cette option écarte toute possibilité de déduire vos charges réelles. Il ne se justifie donc que pour l’achat d’un bien en cash, à condition de ne pas avoir de grosses dépenses à envisager.

« Une solution intéressante réside dans la location en meublé, poursuit Pierre Brunet. Vous pourrez opter pour le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), qui ouvre droit à un abattement de 50 %, ou pour une imposition au réel, en profitant alors de la possibilité d’amortir le prix du bien, donc de réduire le niveau imposable. »

Autre possibilité, si votre objectif de revenus est à plus long terme : investir, pendant qu’il en est encore temps, sous le régime de la loi Pinel. Vous bénéficierez ainsi pendant les neuf prochaines années d’une réduction d’impôt et pourrez ensuite soit vivre des revenus, soit le revendre pour placer le capital. « Un rendement de 4 % en Pinel équivaut à 8 % dans l’ancien », explique Pierre Brunet. Reste à être sélectif et à ne s’intéresser qu’à des appartements bien situés, proches des commerces et des transports, et à pratiquer des loyers raisonnables pour conserver longtemps vos locataires.

source : https://investir.lesechos.fr/dossiers/les-solutions-pour-vivre-sans-travailler/immobilier-locatif-une-nette-preference-pour-la-location-meublee-1698927.php#


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