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Immobilier locatif : le classement des villes où investir en 2020

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Avec des taux de prêts immobiliers toujours plus bas, la dynamique du marché immobilier ne faiblit pas. La pierre reste l’un des placements plébiscités par les Français, notamment ceux qui l’envisagent comme un moyen de se créer des revenus complémentaires. Si vous aussi vous souhaitez acheter pour louer, voici notre classement des villes où investir en 2020.

1. Toulouse : 3100 euros / m² pour un appartement, +6,7% en un an

La ville rose prend la tête de notre classement des meilleures villes pour investir en 2020, car elle réunit de nombreux atouts. Toulouse est d’abord une ville dynamique où siègent beaucoup d’entreprises. L’activité économique y est donc attractive pour les actifs. C’est également une ville jeune, avec plus de 100 000 étudiants.

Toulouse est connue pour son cadre de vie agréable, qui attire chaque année près de 6000 habitants supplémentaires. C’est d’ailleurs la deuxième ville française où les salariés aimeraient travailler après Bordeaux (palmarès Great Place to work 2018).

Côté transports, les déplacements sont facilités grâce à la présence de deux lignes de métro. La troisième ligne devrait être livrée en 2025, ce qui devrait donner un nouveau potentiel aux quartiers desservis.

Avec 3100 € par mètre carré en moyenne pour un appartement, le prix au mètre carré reste encore raisonnable à Toulouse, malgré une forte progression en 1 an (+6,7%). Bien que l’arrivée de la LGV (future ligne à grande vitesse) vienne placer la ville à seulement 3h17 de Paris, elle ne devrait cependant pas subir une hausse fulgurante des prix à l’instar de Bordeaux (+60% en 10 ans).

Comme toujours lors d’un investissement locatif, si vous investissez à Toulouse, veillez à ce que le logement sélectionné soit proche des transports, commerces, et point d’activité (université, école, entreprises…).

Investissements éligibles à Toulouse : loi Pinel, loi Denormandie, déficit foncier, loi Malraux (présence d’une zone PSMV).

 

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2. Nantes : 3 231 € du m², + 8,6 % en 1 an

Située à 2 heures de Paris en TGV, la capitale des Ducs de Bretagne continue d’attirer vers l’ouest. Par conséquent, les prix de l’immobilier nantais ne cessent d’augmenter, enregistrant une progression de 8,6% en moyenne depuis un an. La hausse des loyers ne suivant pas, les rendements des investissements locatifs tendent à décroître, notamment dans l’hyper-centre.

Mais Nantes a toujours de quoi convaincre : avec un environnement économique très dense et l’un des meilleurs réseaux de transports publics de France, c’est aussi l’une des villes les plus attractives grâce à son patrimoine prisé des touristes et sa proximité avec la côte Atlantique. Rien d’étonnant à ce qu’i y ait une forte demande sur le marché locatif.

Ainsi avec un loyer moyen de 11,4 euros par mètre carré et par mois, Nantes dispose toujours d’un potentiel de rendement intéressant, avec 4,2% brut. Le prix moyen d’un appartement reste encore abordable, avec 3231 euros par mètre carré.

Investissements éligibles à Nantes : loi Pinel, loi Denormandie, déficit foncier, loi Malraux (zone PSMV).

 

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3. Lille : 2836 euros / m², +3,5% en un an

Lille reste une des villes les plus attractives pour l’investissement locatif pour 2020. Avec plus d’un million d’habitants, son agglomération tient la place de 4ème métropole de France derrière Paris, Lyon et Marseille. Située à 1h30 de la capitale en TGV, la ville est au cœur de l’activité économique de l’Europe. C’est également une ville marquée par la présence de nombreux étudiants.

Pour l’investissement locatif, Lille intra-muros offre de nombreux avantages. Elle conserve des prix raisonnables (2836 euros par m² pour un appartement en moyenne). Le loyer moyen observé étant de 13,2 euros / m² sur la ville, le rendement potentiel théorique peut dépasser les 5%. En un an, les prix y ont augmenté de 3,5%.

Investissements éligibles à Lille : loi Pinel, loi Denormandie, déficit foncier, loi Malraux (présence d’une zone PSMV).

 

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4. Rennes : 3 012 € du m², + 6,5 % sur 1 an

Encore une ville où le marché immobilier a tendance à s’envoler. A l’instar d’autres villes de l’ouest, Rennes est en train de devenir l’une des villes les plus attractives de France, notamment pour l’investissement locatif. Avec 3000 euros par m² en moyenne pour un appartement et un niveau de loyer à 11,3 euros par m² par mois, le rendement théorique tourne autour de 4,2% brut.

Rennes est aussi une ville étudiante, grâce à la présence de nombreuses universités et écoles. C’est notamment cet aspect qui attire les investisseurs, qui peuvent par exemple miser sur l’achat de maisons en vue d’y établir une colocation ou d’un logement destiné à la location meublée.

Après une croissance des prix de 6,5% en un an, le marché immobilier semble néanmoins tendre vers une accalmie ces derniers mois. Le marché locatif reste cependant dynamique.

5. Angers : 2 034 €du m², + 5,8 % sur 1 an

Angers : c’est la révélation du classement 2020 de l’investissement locatif. Avec des prix immobiliers encore accessibles, un potentiel de rendement intéressant et une vacance locative faible, la capitale du Maine-et-Loire offre un certain nombre d’atouts pour un placement immobilier.

A 1h40 de train de Paris grâce à la LGV, Angers est une ville étudiante également prisée pour sa qualité de vie. Le marché locatif est particulièrement dynamique, les biens s’y louent très rapidement. Les prix raisonnables, dépassant tout juste 2000 euros par mètre carré en moyenne pour un appartement, constituent également un argument de choix.

Si l’hyper-centre est prisé, d’autres quartiers offrent un potentiel certain avec l’arrivée de la future ligne de tramway B en 2022. Restez tout de même attentif à l’emplacement si vous choisissez d’y acheter pour louer.

Investissements éligibles à Angers : loi Pinel (la ville a réintégré la zone B1 depuis l’été 2019), loi Denormandie, déficit foncier.

 

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6. Montpellier : 2895 € du m², + 1,4 % sur 1 an

Montpellier figure en bonne place de notre classement des meilleures villes où faire un investissement locatif en 2020. Si les prix semblent se stabiliser (+1,4% en un an), elle n’en reste pas moins une commune attractive.

Montpellier est prisée pour sa qualité de vie et sa position stratégique, non loin de l’Espagne. C’est aussi le 7ème pôle universitaire de France, qui attire chaque année 60 000 étudiants. Un bassin de locataires potentiels qui convainc de nombreux investisseurs immobiliers.

Côté économie, Montpellier est reconnue comme la deuxième capitale mondiale des startups par UBI Mondial. De nombreux projets d’aménagement sont par ailleurs en cours, combinant logements et activité économique. La ville héberge également des grandes entreprises (IBM, Sanofi, Alstom…) et 18 parcs d’activité où siègent environ 2000 PME.

Avec moins de 3000 euros par mètre carré pour un appartement, l’achat immobilier y reste plus raisonnable que dans de nombreuses autres villes. Ses 12,60 € de loyer / m² / mois en moyenne peuvent faire espérer un taux de rentabilité brut de 5% par an.

Investissements éligibles à Montpellier : loi Pinel, loi Denormandie, déficit foncier, loi Malraux.

7. Strasbourg : 2913 € du m², + 4,9 % sur 1 an

Avec moins de 3000 euros par m² pour un appartement, Strasbourg fait elle aussi partie des villes abordables pour un investissement immobilier locatif. La capitale alsacienne est à la fois prisée des familles, des jeunes actifs et des étudiants grâce à la présence de nombreuses écoles et universités reconnues à l’international. Elle abrite de nombreuses institutions européennes.

Strasbourg est aussi une ville dont le centre historique est classé au patrimoine mondial de l’UNESCO. Bien desservie par les transports, elle enregistre une demande locative importante. Fait majeur, les logements de petite surface ne sont pas les plus prisés : pour un investissement locatif, il vaut mieux privilégier les 2 et 3 pièces.

Avec 11,7 € par m² par mois en moyenne pour un loyer, la ville laisse envisager une rentabilité brute potentielle de 4,8%.

Investissements éligibles à Strasbourg : loi Pinel, loi Denormandie, déficit foncier, loi Malraux (zone PSMV).

 

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8. Nanterre : 5026 € / m² pour un appartement, + 5,1% en un an

Seule ville d’Île-de-France de notre classement, Nanterre est l’une des communes du Grand Paris à regarder de près. A deux pas du centre d’affaires de la Défense, la commune fait l’objet de nombreux projets d’urbanisme qui pourraient doper son attractivité.

Si les 3 autres communes sur lesquelles repose le bassin d’emploi de la Défense ont déjà vu les prix de l’immobilier s’envoler (Courbevoie, Puteaux et la Garenne-Colombes), Nanterre fait pour l’instant office d’oubliée. Une réputation en demi-teinte et un certain enclavement ne l’ont pas favorisée. Mais la construction de nouveaux quartiers, la création d’un pôle économique, l’arrivée de la ligne 15 du métro pour 2030 et le prolongement du RER E vers l’Ouest donnent un potentiel incroyable à certains quartiers, comme La Folie ou les Groues.

A ce jour, un appartement s’achète 5026 € en moyenne par mètre carré, en hausse de plus de 5% en un an. Un prix qui reste raisonnable pour l’ouest francilien. Avec 18,5 € / m² / mois pour une location, Nanterre permet d’espérer un rendement de 4,4% brut par an.

Investissements éligibles à Nanterre : loi Pinel, loi Denormandie, déficit foncier.

9. Lyon : 4500 € par mètre carré, +11% en un an

Lyon occupe un emplacement stratégique au cœur de l’Europe : à 2 heures de Paris en train, la ville est également à proximité de la Suisse et de l’Italie. C’est peut-être notamment pour cela qu’elle est plébiscitée par les entreprises (présence de nombreux sièges sociaux) et fait preuve d’un grand dynamisme économique. C’est également la 2ème ville étudiante de France : près de 150.000 personnes par an qui viennent y suivre leur cursus d’enseignement supérieur.

Avec tous ces atouts, Lyon conserve sa qualité de valeur sûre pour un investissement locatif. Néanmoins avec la forte des hausses des prix de ces dernières années (+11% en 1 an et +64% en 10 ans), les rendements locatifs ont eu tendance à s’éroder. Il faut tout de même débourser 4500 € en moyenne pour un appartement sur la ville. Le rendement brut moyen à espérer est de 3,3%, ce qui reste correct pour la 3ème ville de France en nombre d’habitants, sans pour autant être exceptionnel. De belles opportunités restent encore à saisir, mais pour combien de temps ?

Attention, comme toujours à bien choisir l’emplacement de votre investissement locatif avant de vous lancer.

Investissements éligibles à Lyon : loi Pinel, loi Denormandie, déficit foncier, loi Malraux (zone PSMV)

 

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Les villes qui voient leur potentiel se dégrader pour un investissement locatif en 2020

Pour effectuer un investissement immobilier rationnel, il faut prendre soin de bien sélectionner son emplacement. Attention car malgré leur aura, certaines villes ont vu leur potentiel considérablement baisser, entraîné par la forte hausse des prix.

C’est notamment le cas de Paris et Bordeaux, dont l’envolée a considérablement fait baisser les rendements en matière d’investissement locatif. De plus, les prix approchent probablement un point haut, ce qui peut rendre sceptique quant à un potentiel de plus-value à long terme (notamment dans le cas d’une hausse des taux d’intérêt).

D’autres villes sont à étudier de près avant de se lancer. C’est par exemple le cas de Marseille, qui souffre d’un marché très disparate. Si vous souhaitez y investir, mieux vaut avoir une très bonne connaissance de la ville en y ayant vécu.

Nice a également vu ses prix augmenter pendant 10 ans, et semble aujourd’hui avoir atteint son plus haut. Malgré des taux d’emprunt extrêmement attractifs, les prix de l’immobilier y ont baissé de 1,2% en un an.

Des conseils à toujours suivre avant d’investir dans l’immobilier

Quelle que soit la ville et son attractivité globale, ne vous lancez jamais aveuglément dans l’investissement immobilier. D’un quartier à l’autre, d’une rue à l’autre, le potentiel d’un logement peut changer considérablement et les mauvaises affaires sont toujours possibles.

Les biens au meilleur potentiel sont, dans la plupart des cas, situés près des transports et à proximité des commodités. Le centre ville est bien-sûr souvent idéal, bien que plus cher que la périphérie. Rendez-vous toujours sur place avant d’acheter pour vous rendre compte par vous-même de l’attrait d’un emplacement et du potentiel d’un bien. Faîtes également votre étude de marché, pour voir si le loyer souhaité pour le logement choisi est compatible avec le rendement que vous en attendez.

N’oubliez pas qu’en matière d’immobilier, les meilleurs placements sont les biens qui trouvent le plus facilement des locataires et qui procurent un rendement correspondant à vos objectifs patrimoniaux.

Source des prix / m2 pour les appartements et évolutions de marché : Meilleursagents.com, octobre 2019.

Source : ideal-investisseur.fr


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