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Immobilier locatif : l’effet pervers de la baisse des taux d’intérêt

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Immobilier locatif : l’effet pervers de la baisse des taux d’intérêt

Sur le plan fiscal, les intérêts venant en déduction des loyers encaissés par le bailleur, plus ils diminuent, plus la facture fiscale s’envole. Selon nos simulations, la hausse de l’impôt peut dépasser, en 2019, les 100% ! Un effet pervers à avoir en tête avant de vous lancer dans un investissement locatif.

En juillet, les taux d’intérêt de crédit sur vingt ans sont passés sous la barre des 1% pour les bons dossiers (apport, revenus, etc.).

Tous les courtiers en prêt immobilier (Cafpi, Vousfinancer, Meilleurtaux, Empruntis, etc.) se sont félicités de ce nouveau record. Et ils ont bien raison.

Sur le plan financier, la baisse des taux d’intérêt réduit le montant à rembourser à la banque chaque mois, incite à renégocier ses prêts et à se lancer dans un projet immobilier : acquisition de la résidence principale, secondaire, ou investissement locatif afin de se constituer des revenus complémentaires à la retraite.

 

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Une hausse mécanique de l’impôt

En revanche, sur le plan fiscal, la rentrée record en septembre 2019 sur le front des taux d’intérêt est tout sauf une bonne nouvelle. Car elle augmente mécaniquement l’impôt dû par les propriétaires bailleurs sur les loyers qu’ils encaissent. C’est un effet pervers de la baisse des taux d’intérêt de crédit immobilier dont personne ne parle.

Pour comprendre, il faut se plonger dans le Code général des impôts. Les loyers de biens immobiliers loués vides (appartement, maison, parking, etc.) sont taxés comme des revenus fonciers.

Sauf cas particulier du régime «microfoncier», vous calculez vous-même le revenu net imposable en déduisant vos charges des loyers perçus, et le solde est soumis à l’impôt progressif (à 14%, 30%, 41% ou 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2% depuis le 1er janvier 2018).

En cas d’achat à crédit d’un bien destiné à la location, les intérêts d’emprunt sont déductibles sans limite de montant et de durée. Pas besoin d’être fort en mathématique pour comprendre que moins vous payez d’intérêts, plus la base taxable augmente et plus vos impôts progressent.

 

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Un cas concret

Dans quelle proportion les impôts fonciers augmentent-ils suite à la baisse des taux d’intérêt ? Pour répondre, prenons le cas d’un bailleur taxé à 30% qui achète à crédit sur vingt ans un bien de 200.000 euros, loué 833 euros (10.000 euros par an), avec 1.500 euros de charges.

Considérons que l’investissement locatif est réalisé en 2014 ou en 2019 et comparons les résultats. Les tableaux d’amortissement des prêts ont été créés à l’aide des outils en ligne de l’Anil (agence nationale pour l’information sur le logement). Les calculs de prélèvements fiscaux et sociaux ont été réalisés par Le Revenu.       

En 2014, notre bailleur emprunte à 3,5% (taux annuel effectif global moyen à l’époque incluant l’assurance emprunteur, frais de dossier et de garantie). Après cinq ans, les intérêts cumulés se montent à 31.849 euros, l’impôt et la CSG à 5.027 euros.

En 2019, le même investisseur s’endette à 1,5%, les intérêts bancaires sur cinq ans chutent à 13.378 euros et l’impôt sur les revenus fonciers, plus la CSG, s’envolent à 13.746 euros, soit une hausse de 173,4% !

Des professionnels objectent qu’entre 2014 et 2019 les prix immobiliers ont flambé, que les investisseurs empruntent davantage et donc que les intérêts payés baissent moins que dans notre simulation. Pour répondre à cette objection, reprenons notre exemple avec une hausse des prix de 20% comparable à celle observée à Bordeaux sur la période (soit un bien à financer à 240.000 euros) et une augmentation du loyer moindre de 10% conforme aussi à ce qui a été observé sur le terrain.

 

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Avec un taux de prêt immobilier inchangé à 1,5%, les intérêts cumulés sur cinq ans grimpent à 16.053 euros mais l’impôt dû ne baisse pas, au contraire, il augmente à 14.489 euros du fait de la hausse des loyers. Bref, l’effet pervers de la baisse des taux de crédit immobilier persiste.     

Bien sûr, le raisonnement est à nuancer. Il n’y a pas deux contribuables identiques, certaines années le barème fiscal est revalorisé de l’inflation, en dessous de 15.000 euros de revenus fonciers déclarés par an, le régime du microfoncier s’applique avec un abattement automatique pour charges de 30 %, etc. Il n’empêche, la fiscalité sur les revenus fonciers est pénalisante. Et la baisse des taux d’intérêt n’arrange rien, pire elle accroît la pression fiscale sur l’investissement locatif à taux d’imposition constant.

Comment faire pour que les impôts sur les revenus fonciers n’augmentent pas, voire, mieux, diminuent ? Comment profiter de réductions ? Bénéficier des dispositifs Pinel, loi Malraux, Denormandie est une option.

Choisir des biens à rénover

Mais il y a mieux : «multiplier les investissements dans des biens à rénover pour avoir toujours des montants de travaux importants à déduire et ainsi profiter du mécanisme du «déficit foncier», ou passer de la location vide classique à la location meublée pour être soumis au régime plus favorable des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) avec amortissement du bien hors prix du terrain», explique Stéphane Desquartiers, président fondateur de la Maison de l’Investisseur

Quel que soit votre projet en investissement locatif (achat dans l’ancien, le neuf en loi Pinel, en résidence service, pour défiscaliser ou vous constituer un patrimoine en vue de la retraite) intégrez la fiscalité dans votre raisonnement.

La baisse des taux de crédit immobilier et le faible rendement de l’assurance vie traditionnelle en euros poussent à investir dans la pierre.

Mais avant de vous décider, pesez bien le pour et le contre comme pour n’importe quel placement. Et tenez compte de l’effet pervers de la baisse des taux.

Source : lerevenu.com


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