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IMMOBILIER : GARE AUX SIMULATIONS ENJOLIVÉES SUR LES AVANTAGES FISCAUX DES BIENS NEUFS

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En loi Pinel ou avec le dispositif Censi-Bouvard, l’objectif est le même : obtenir un gros bonus fiscal en achetant un logement neuf dédié à la location. Atten­tion, les simulations des promoteurs sont souvent très flatteuses, mais la rentabilité de l’opération n’est jamais garantie.

Loi Pinel : Les loyers plafonnés sont parfois très inférieurs à ceux du marché.

La loi Pinel permet d’obtenir un avantage fiscal contre l’achat d’un logement locatif neuf. Selon que vous le louerez six, neuf ou douze ans, vous obtiendrez 12, 18 ou 21% de réduction d’impôts sur son prix d’achat, dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros le mètre carré. Attention : les loyers sont plafonnés, et parfois inférieurs de 20% à ceux du marché, cette différence n’étant pas toujours compensée par le gain fiscal.

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Loi Censi-Bouvard : Le rendement final dépend de la compétence de l’exploitant

Le dispositif Censi-Bouvard est réservé aux acheteurs d’un bien meublé dans une résidence neuve de services (pour seniors, touristes…). Vous signez un bail d’au moins neuf ans avec un exploitant qui vous versera chaque trimestre votre quote-part de loyer. Vous bénéficiez alors de l’exonération de la TVA et d’une réduction d’impôts, répartie sur neuf ans, égale à 11% du prix d’achat hors taxes, plafonné à 300 000 euros (soit un gain maximal de 3 666 euros par an). Le Censi-Bouvard exige néanmoins d’être très sélectif : les faillites d’exploitants sont croissantes et les cas de renégociations de loyers à la baisse nombreux.

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Amortissement fiscal Souvent plus intéressant que la réduction d’impôts

Le mécanisme d’amortissement fiscal bénéficie aux biens équipés d’un mobilier suffisant pour y vivre convenablement. Vous y avez donc droit en inves­tissant dans une résidence neuve de services. Et c’est souvent avantageux. Au lieu de la réduction d’impôts du Censi-Bouvard, le régime d’amortissement vous autorise à déduire de vos loyers l’intégralité de vos charges (intérêts de prêt, frais de gestion…), ainsi – c’est son principal intérêt – qu’une quote-part du prix du bien et des meu­bles qui l’équipent. Mieux : si le total des déductions s’avère supérieur aux loyers, le déficit créé est déductible à son tour des loyers imposables durant les dix années suivantes. De quoi porter le rendement de l’opé­ration à plus de 5% par an.

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http://www.capital.fr/immobilier/dossiers/immobilier-gare-aux-simulations-enjolivees-sur-les-avantages-fiscaux-des-biens-neufs-1139849


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