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IMMOBILIER : Ce que la nouvelle réduction d'impôt DENORMANDIE va vraiment vous rapporter

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Le gouvernement vient de lancer un nouveau dispositif d’investissement locatif destiné à encourager la rénovation de l’ancien. Nos simulations montrent que ce nouvel avantage fiscal peut (largement) valoir le coup…

Afin d’accélérer la rénovation du parc de logements anciens, et particulièrement dans les centre-villes où l’habitat s’est dégradé, le gouvernement vient de lancer un nouveau dispositif d’investissement locatif. Largement inspiré du Pinel, cet avantage – déjà baptisé “Denormandie” du nom de l’actuel ministre du Logement – offre une réduction d’impôts comprise entre 12 et 21% en fonction de la durée d’engagement de location (de 6 à 12 ans). Comme le Pinel, l’avantage fiscal est plafonné à 300.000 euros. Il est, par ailleurs, conditionné à la réalisation de travaux de réhabilitation, qui doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Ces travaux doivent amener à une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30% ou porter sur 2 types de travaux au moins, sur un bouquet de 5, parmi lesquels l’isolation des combles, des fenêtre ou des murs, le changement d’une chaudière ou d’un système de production d’eau chaude. La réduction d’impôt portant alors sur l’ensemble de l’investissement (achat et travaux).

Alors que vaut ce nouveau dispositif, face à un investissement dans l’ancien pour lequel vous lanceriez de gros travaux de rénovation et profiteriez du mécanisme de déficit foncier ? Pour rappel, lorsque les charges inhérentes à un bien mis en location sont supérieures aux revenus fonciers qu’il génère, vous pouvez utiliser ce mécanisme pour réduire votre impôt sur le revenu. Ces charges (frais de travaux, d’entretien, intérêts d’emprunts, taxes foncières, etc.) sont alors déductibles des revenus fonciers imposables, le déficit ainsi créé pouvant être ensuite imputé à votre revenu global, dans la limite de 10.700 euros par an. La fraction dépassant ce seuil pouvant être reportée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Un mécanisme fort intéressant lorsqu’on engage, justement, de gros travaux de rénovation.

 

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Attention toutefois, si cette déduction peut paraître plus intéressante que la réduction d’impôt Denormandie au premier coup d’oeil (pas de conditions de loyers ou de ressources des locataires, avantage définitivement acquis dès lors que le logement est conservé 3 ans, pas de plafonnement, etc.), c’est sans compter sur l’hypothèse d’une revente et la taxation de vos plus-values. Car, c’est la surprise du chef, dans le cas d’un investissement locatif Denormandie, le coût de vos travaux est intégré au montant de votre acquisition… ce qui viendra mécaniquement diminuer vos potentielles plus-values. Et donc votre imposition. A contrario, en déficit foncier, pour des mêmes montants d’acquisition et de cession, la plus-value est plus élevée car calculée sans tenir compte des travaux. Vous vous retrouverez donc avec un impôt supérieur, même si vous avez réalisé des travaux équivalents à 25% du montant d’acquisition. A terme, le rendement net d’impôt d’une opération Denormandie se révèle donc bien supérieur. C’est en tout cas ce que démontrent les simulations ci-dessous, réalisées pour Capital par Florent Belon, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez Olifan Group, à partir des données de marché transmises par la Fnaim.

Pour mesurer l’attrait du dispositif Denormandie, nous avons pris l’exemple d’un particulier qui investit 150.378 euros dans un logement ancien à Saint-Nazaire (ville éligible au dispositif Denormandie). Puis qui, après travaux, s’engage pour une période de location de 12 ans, avant de revendre. Notre propriétaire réalise des travaux, à hauteur de 50.126 euros. Sa réduction d’impôt étant calculée sur le total de l’opération, soit 200.504 euros, son avantage fiscal s’élèvera à 43.350 euros sur les 12 années de location. Parallèlement, ses revenus fonciers seront imposés à 19.065 euros sur l’ensemble de la période. Son gain fiscal s’élèvera donc à 24.385 euros. Pour être le plus réaliste possible, nous avons, par ailleurs, considéré que le bien immobilier ainsi acheté se valoriserait de 1% par an sur les 12 années de location. Etant propriétaire de son logement depuis plus de 5 ans à la revente, notre bailleur peut majorer le prix d’acquisition de 15% via un forfait travaux et de 7,5% via un forfait “prix d’achat”. Ce qui lui permet d’exonérer ses plus-values. Son gain fiscal total se chiffre donc à 24.385 euros nets, soit un taux de rentabilité interne de 12,49%.

 

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De l’autre côté, nous avons considéré deux cas d’investissement locatif avec imputation d’un déficit foncier. Dans le premier cas, le propriétaire réalise sa première opération et ne perçoit aucun autre revenu foncier. Le coût total des travaux est le même que dans l’opération Denormandie (à savoir 25% du coût de l’opération, soit 50.126 euros). Dans le second, le propriétaire possède déjà un bien immobilier, pour lequel il perçoit des revenus fonciers et il réalise davantage de travaux : 80.202 euros, soit 40% du coût total de l’opération. Dans les deux situations, le déficit foncier ne lui permet pas de bénéficier d’une réduction d’impôt. Mais le propriétaire peut toutefois déduire de ses revenus la part des charges supérieure aux loyers qu’il perçoit. Ce qui se révèle bien plus avantageux dans la deuxième hypothèse, son “stock” de déficit pouvant être reporté sur l’ensemble de ses revenus fonciers.

Problème dans les deux cas, le montant des travaux ne peut être ajouté au prix d’acquisition, pour le calcul des plus-values de cession. Pis, la double majoration de son prix d’acquisition via le forfait travaux de 15% et le forfait prix d’achat de 7,5% ne suffisent pas non plus à exonérer ses plus-values. Cette importante perte fiscale fait chuter le rendement de son opération. Rendement qui reste bien évidemment positif grâce aux loyers encaissés sur l’ensemble de la période. “C’est le problème du mécanisme de déficit foncier, ou du dispositif Malraux, analyse Florent Belon. Dès lors qu’on revend à 10, 15 ou 20 ans, on se fait reprendre une grande partie de l’avantage fiscal obtenu à l’entrée”. Le seul moyen d’échapper à cette fiscalité : transmettre à ses descendants, la valeur du bien cédé considérée étant celle à la date de transmission, et non la valeur historique d’acquisition.

NB : Les conditions de location (loyers plafonds et ressources du locataires) seront les mêmes que pour le Pinel. Les zones éligibles (notamment les 222 villes ayant signé des conventions “Coeurs de Ville”) seront précisées par arrêté, dans les prochains jours.

 

Source : capital.fr


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