Prêts immobiliers : les petits secrets des «comparateurs» en ligne
Depuis quelques mois, les prêts longs sont de retour. Il est vrai que des durées de 25 ou 30 ans permettent d’alléger les mensualités et offrent un accès à la propriété à des ménages ne pouvant pas emprunter sur 20 ans. A titre d’exemple, pour 200.000 euros empruntés sur 20 ans (1,7%), la mensualité hors assurance est de 983,60 euros. Sur 30 ans (2,3%), elle passe à 769,60 euros.
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Ceci étant, il y a une contrepartie. Dans un article publié en avril, nous avons déjà évoqué le surcoût induit par les financements longs. L’autre inconvénient majeur concerne le rythme de remboursement du capital.
Des écarts conséquents
Du fait de l’étalement des mensualités et de taux plus élevés, le remboursement du capital est nécessairement plus lent avec un prêt long. Il est important de ne pas l’oublier, notamment si une revente rapide n’est pas à exclure. Rappelons en effet que les emprunteurs vont rarement au terme de leur prêt.
Reprenons le cas de notre emprunt de 200.000 euros. Si la revente intervient au bout de 5 ans, il restera 156.179 euros à rembourser avec un financement initial sur 20 ans. Avec un prêt sur 30 ans, le capital restant dû sera en revanche de 175.464 euros.
Au bout de 10 ans, l’écart sera encore plus important : 108.478 euros à rembourser avec un prêt sur 20 ans contre 147.940 euros avec un prêt sur 30 ans.
| L’Argent & Vous | |||
|---|---|---|---|
| Prêts sur 20 ans (1,7%) | Prêt sur 25 ans (1,9%) | Prêt sur 30 ans (2,3%) | |
| Après 2 ans | 91,5% | 93,6% | 95,3% |
| Après 5 ans | 78,1% | 83,6% | 87,7% |
| Après 10 ans | 54,2% | 65,6% | 74% |
Une contrainte à intégrer
Bien entendu, le choix de la durée est souvent déterminé par la capacité d’emprunt du ménage et non par une question de convenance personnelle. Néanmoins, les emprunteurs doivent garder en tête qu’un emprunt long offre moins de marge de manœuvre en cas de revente forcée (lire encadré ci-dessous), par exemple suite à une mutation professionnelle.
Exemple
Un emprunteur achète à crédit sur 30 ans (à 2,3%) un bien de 200.000 euros et finance les frais de 16.800 euros sur ses fonds propres. Cinq ans plus tard, il est contraint de revendre son bien. Il doit rembourser 175.464 euros plus 2.018 euros de pénalités. Il lui faut vendre son bien au moins 194.282 euros pour récupérer sa mise de départ de 16.800 euros. Si l’objectif est de récupérer l’apport en vue d’une nouvelle acquisition, le vendeur a donc une marge de manœuvre inférieure à 3% par rapport à son prix de départ.
source : https://argent.boursier.com
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