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Crédit immobilier : le gouvernement doit inciter les banques à desserrer la vis

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Alors que la crise, et la montée du chômage, pourraient mettre à mal une partie du marché immobilier, Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, appelle le gouvernement à inciter les banques à desserrer leurs conditions d’octroi de crédit.

Que veut le gouvernement pour le logement ? Depuis l’arrivée au pouvoir de Monsieur Macron, cette question a pu se poser plusieurs fois, avec tantôt des restrictions budgétaires sous couvert de dépenser mieux, tantôt des gestes heureux, ne serait-ce que pour revenir sur des décisions malheureuses. Pour autant, selon les moments, les questions sont plus ou moins douloureuses : celui que nous vivons, au cœur d’une crise économique sans précédent, rend les paradoxes insupportables. Qui nierait que la relance du pays va devoir s’appuyer sur quelques planches d’appel, dont l’immobilier et le logement ? Ce secteur est l’un des plus employeurs parmi les secteurs marchands, il est l’un des plus générateurs de rentrées fiscales, il permet de répondre à des besoins essentiels des ménages, de la satisfaction desquels dépendent la paix sociale et la productivité au travail.

Certes, on se met à la place du ministre de la Ville et du Logement, qui entend à longueur de journées que l’immobilier n’a jamais si bien carburé. Au point qu’on en vient à se demander si la pandémie ne relèverait pas de la providence. Les voix modérées, sinon sombres, sont presqu’inaudibles dans ce concert de louanges. La Fnaim en fait partie et elle tiendra conférence de presse mardi pour défendre l’idée d’un plan de relance, comme l’a fait naguère le Cercle des Managers de l’Immobilier, émanation de l’UNIS du Grand Paris. Le président de Nexity n’a pas non plus mâché ses mots. Ceux-là voient bien les signaux positifs de l’instant, mais ils savent les attribuer à des causes qui s’atténueront ou s’effaceront, effet de rattrapage après la paralysie du confinement ou encore opérations réalisées par des catégories socio-professionnelles supérieures peu atteintes par les circonstances. Bref, alors qu’on sait que les mois qui viennent révèleront l’ampleur des dégâts, avec notamment un niveau de chômage vertigineux, l’exécutif panse les plaies des entreprises, certes, mais ne perçoit pas la nécessité, ni même seulement l’utilité d’un plan de soutien et de resolvabilisation de la demande. Il constituerait le seul moyen que les ménages plus fragiles, qui sont ou seront exclus du marché, continuent pour une proportion d’entre eux d’acheter des logements, résidences principales ou investissements locatifs, et fassent marcher la machine économique.

 

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Le pire n’est pas dans cette apparente cécité, et rien ne permet de penser que le gouvernement n’ouvrira pas les yeux, et que les voix des acteurs ne finiront pas par être moins dissonantes qu’elles le sont aujourd’hui. Le pire, c’est la politique de distribution des crédits immobiliers, qu’on sait largement pilotée par les autorités de tutelle des banques. Elles évoluent dans un univers plus contraint qu’on l’imagine, naviguant entre les lignes fixées par la Banque de France et les consignes, pudiquement appelées recommandations, des autorités prudentielles, dont le Haut conseil pour la stabilité financière. On sait la consanguinité de ces institutions avec l’État, et singulièrement avec le ministère de l’Economie. Ainsi, Bruno le Maire préside la Haut conseil, par exemple, où siège François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, qu’il a maintes fois croisé dans leurs carrières respectives au sommet de l’État. Comment notre très efficace ministre de l’Economie, dont le pays a constaté le sang froid et la pertinence au cœur de la crise, qui en fait encore une analyse sans concession, peut-il valider des choix pour la distribution du crédit de nature à abîmer l’activité immobilière ?

Aucun de ces choix n’est compréhensible, et là encore les protestations d’experts du secteur sont plus rares qu’on pourrait les attendre. On entend surtout les courtiers, Philippe Taboret, patron du leader Cafpi, ou encore sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Pourtant, le problème est de taille : il faut d’urgence que des suppliques qu’on ne soupçonnera pas de plaider pour leur paroisse – risque qui existe toujours avec des représentants d’enseignes commerciales aussi intègres soient-ils – s’adressent à l’exécutif. Récapitulons la situation : au cœur de la crise, les taux d’intérêt augmentent, plusieurs fois même, le recours au taux d’usure réglementaire, assez bas aujourd’hui pour pénaliser les emprunteurs modestes et les exclure, est maintenu, et enfin, le durcissement des critères de sélection des emprunteurs, effectif depuis la fin de 2019, est maintenu. Tout cela relève du ministre de l’Economie.

 

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Les conséquences sont déjà tangibles, mais d’autres signaux forts les occultent : oui, les ménages les plus favorisés achètent, mais les autres sont de plus en plus contrariés dans leurs ardeurs par des refus de prêt, qui ont cru dangereusement. On savait déjà avant la crise que 100.000 emprunteurs seraient éconduits par l’exigence de durées de crédit inférieures à 25 ans, un taux d’effort maximum de 33% – y compris pour les investisseurs locatifs – et un apport personnel significatif, en pratique entre 10 et 20% de l’opération. Avec la crise, ajoutés aux autres phénomènes, ces critères que le Haut conseil a réaffirmé il y a dix jours comme actuels, vont empêcher entre 200.000 et 250.000 opérations. Alors qu’on prend des mesures provisoires de relance tous azimuts, la politique des crédits immobiliers reste hors-sol, comme si rien n’était advenu ces dernières semaines en France et dans le monde.

On peut comprendre que l’État protège des établissements financiers qui ont été au rendez-vous de l’histoire pour aider les entreprises, non seulement par l’octroi des prêts garantis par l’État (PGE) mais aussi en rééchelonnant des emprunts déjà souscrits. Ils ont dû provisionner des risques considérables attachés aux probables défaillances d’entreprises. Il reste que l’État pourrait également contre-garantir les prêts aux particuliers, pour éviter qu’ils ne soient sacrifiés par les banques, suspectés a priori de majorer les risques encourus par les prêteurs dans cette crise grave. Il existe d’ailleurs un organisme qui ne servait objectivement plus à grand chose depuis des années, la société de gestion du fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété, étant donné le recours massif aux prêts libres à bas taux. Il pourrait voir sa mission réorientée et élargie. Quoi qu’il en soit, l’imagination n’a pas de limite en matière financière, amis il faut vouloir. Il faut vouloir se pencher sur les 250.000 ménages, peut-être plus, que la crise va éprouver au plus haut point et que les banques vont renvoyer à leurs études. Quant au taux d’usure, ordinairement applicable sans préjudice sur les emprunteurs à faibles revenus, il montre ses limites en temps de crise et son mécanisme se révèle obsolète et doit être revu. Quant aux taux, aujourd’hui fixés pour intégrer une prime de risque relative à la crise, ils doivent retrouver leur niveau d’étiage pour que les emprunteurs équilibrent leurs équations personnelles et acquittent des mensualités les plus basses possibles.

L’État, cohérent dans ses actions en faveur de l’économie depuis le début de la crise, soucieux que l’activité reprenne puissamment, commet une faute lourde en favorisant le resserrement de la distribution des crédits. Il est vital pour le pays et les familles que jusqu’à la fin de 2021 les règles prudentielles en vigueur soient assouplies. Le marché immobilier résidentiel, sans cela, sera réservé au plus aisés. Même une baisse des prix, en cours, ne suffira pas à donner assez d’oxygène aux acquéreurs. Emmanuel Macron et Bruno Le Maire veulent-ils une politique du logement pour les plus riches ?

Source : capital.fr


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