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Crédit immobilier : des taux encore bas mais les banques sont beaucoup plus sélectives

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Dans un contexte de reprise progressive du marché immobilier, les taux d’intérêt sont encore attractifs mais les conditions d’octroi des prêts par les banques se durcissent.  Pourquoi et jusqu’à quand ?

L’état des projets immobiliers

Comme le soulignent les études les plus récentes, de nombreux acquéreurs potentiels n’ont pas reporté leur projet immobilier depuis la crise sanitaire, bien au contraire. Résidence principale, pied à terre, investissement locatif, résidence secondaire au vert…la période de confinement a permis d’affiner des critères aux biens convoités (prix, emplacement, situation géographique, extérieurs, confort, luminosité…). Mais les dégâts économiques de la crise du Covid-19 vont également accentuer les inégalités. La perte d’emploi, la peur du chômage, le manque de visibilité sur les revenus vont mettre un terme ou reporter des projets immobiliers qui n’apparaissent plus comme prioritaires.

 

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Le contexte de la reprise progressive

Signes encourageants : selon les principaux courtiers en crédit, les banques sont de plus en plus nombreuses à prendre de nouveaux dossiers de prêts immobiliers. Ca, c’est la bonne nouvelle. En revanche, si les taux de crédit demeurent attractifs en dépit d’une hausse modérée depuis quelques mois, la sélectivité des dossiers s’accentue. Les critères d’emprunt se durcissent. Si l’on ajoute la baisse du taux d’usure, les refus de financement progressent. Etat des lieux sur l’évolution des taux et des conditions d’emprunt.

 

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Où en sont les taux d’intérêt ?

Selon le dernier Observatoire Crédit Logement CSA, le taux fixe moyen toutes durées confondues (hors assurance), se situait en avril 2020 à 1, 17 %. Cela correspond à 5 points de base de plus qu’en décembre 2019, où il était à 1, 12%. Certes, les taux d’intérêt remontent légèrement mais ils sont toujours très bas.

Comment évolue le taux d’usure ?

C’est un indicateur très important à prendre en compte dans le coût d’un crédit immobilier : le taux d’usure. C’est le taux d’intérêt maximal auquel les banques sont autorisées à prêter de l’argent dans le cadre d’un prêt immobilier. Il englobe le taux d’intérêt mais aussi l’assurance emprunteur. Le seuil est établi tous les 3 mois par la Banque de France. Depuis le 1er avril, le taux fixe d’un crédit immobilier sur 20 ans ou plus, ne peut dépasser 2, 51 % ce qui pénalise de nombreux acquéreurs potentiels.

Les conditions d’octroi des prêts immobiliers

L’attitude des banques dans les conditions d’octroi des crédits est déterminante. Depuis le début de l’année, elles sont incitées par les hautes autorités financières à exiger des emprunteurs plus d’apport personnel, à veiller à ne pas dépasser les 33 % d’endettement, à cesser les crédits immobiliers supérieurs à 25 ans. De fait, les profils les plus fragiles comme les primo-accédants, sont les premiers touchés par le durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier. Ce que confirme le courtier Cafpi qui révèle qu’en avril, la part des primo-accédant a été en forte baisse. Ci-dessous l’exemple des taux de Cafpi en régions.

 

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Les banques plus sélectives sur les dossiers

Les recommandations des hautes autorités financières se sont exprimées avant la crise sanitaire. Elles sont toujours appliquées comme l’indiquent les principaux courtiers. «Les banques anticipent une dégradation de la situation économique dans les mois prochains. Elles nous demandent donc d’être plus vigilants sur la situation professionnelle des emprunteurs, le secteur d’activité dans lequel ils travaillent, le taux d’endettement, la part de l’apport par rapport au montant du bien, la valorisation du bien et l’épargne après projet en cas de coup dur. Elles sont clairement plus prudentes qu’en 2019 », souligne le fondateur de Vousfinancer, Jérôme Robin dans un communiqué. De son côté, Philippe Taboret, DGA de Cafpi témoigne d’un accroissement qu’il qualifie de « considérable » des refus de financements.

Qui sont les emprunteurs les plus fragiles ?

Les primo-accédants sans apport ou à l’épargne très réduite, les emprunteurs qui travaillent en intérim ou en contrat à durée indéterminée (CDD), les co-emprunteurs sans emploi, ceux qui ont un problème de santé ou encore ceux qui souhaitent souscrire un crédit individuellement mais qui ont des revenus modestes.

Une production de crédit en chute

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le nombre de prêts immobiliers octroyés au 1er trimestre 2020 a chuté de 25,5% dans le neuf par rapport au premier trimestre 2019, tandis que la production de crédits a diminué de 12,5% comparativement à la même période l’an dernier. L’économiste Michel Mouillart (Obs Crédit Logement/CSA et LPI) estime qu’environ 200.000 ménages pourraient être exclus du marché d’ici 2021 à cause des effets de la crise et du resserrement du crédit. L’APIC, l’association qui regroupe les principaux courtiers en crédit demande l’abandon des recommandations du HCSF qui poussent les banques à rejeter de trop nombreux dossiers.

Certes, il faut veiller au risque de surendettement mais attention à ce que cela n’agisse comme un frein à la reprise. Pour que la demande reparte dans les meilleures conditions, les banques devront ajuster leurs taux et assouplir des critères afin d’aider les différents marchés à redémarrer. En ce sens, avec le pouvoir d’achat et la confiance, la solvabilité des acquéreurs est le critère clé. Encore faut-il que le marché soit en phase ou contraint de s’y adapter.

Source : immobilier.lefigaro.fr


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