Acheter un bien “non conforme”
Bonne nouvelle, les taux d’intérêt refluent à nouveau. De quoi inciter à faire racheter son emprunt, même s’il a été souscrit depuis moins de trois ans.
C’en est – déjà – fini de la remontée des taux enclenchée début 2017 . En mai , leur pente légèrement descendante leur a même permis d’atteindre , selon le courtier Vousfinancer, 1,55% en moyenne sur vingt ans, un niveau proche du plancher de novembre 2016, à 1,40%. Explication de ce recul inattendu : alors que le marché immobilier ralentit, la plupart des banques sont en retard sur leurs objectifs. Pour se rattraper, elles devraient donc continuer à se livrer une féroce guerre commerciale. D’autant qu’un établissement, qui avait un temps jeté l’éponge, a annoncé son retour dans le jeu : l’ex-Barclays, devenu Milleis Banque, devrait s’employer à casser les prix pour les bons profils.
Combien est-il possible d’économiser ?
Même si votre crédit a été souscrit (ou une première fois renégocié) en 2015 ou début 2016, époque où les taux plongeaient déjà, vous avez intérêt à le faire racheter. Exemple avec un prêt de 300.000 euros sur vingt-cinq ans, facturé à 2,6% en janvier 2016 : passer aux conditions actuelles permet d’espérer jusqu’à 37.000 euros d’économie. Et encore, hors délégation d’assurance. Attention, il faudra alors probablement changer de banque, car votre conseiller ne consentira, au mieux, que 0,4 à 0,6 point de ristourne.
Pour que l’opération vaille le coup, sachez aussi que la différence entre taux doit être au moins de 0,70 à 1%, pour un capital restant dû d’au minimum 70 000 euros. Et que mieux vaut s’y prendre dans le premier tiers du crédit, tant que la majorité des intérêts n’a pas été payée. Pour cet emprunt, privilégiez l’option consistant à garder une même mensualité, et donc à raccourcir la durée de remboursement. C’est la plus rentable : dans le cas de notre prêt de 300.000 euros souscrit en janvier 2016 , le gain atteindra 37.000 euros. Contre 25.000 euros pour l’option consistant à garder le même nombre d’échéances et à raboter la mensualité due.
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Que se passe-t-il au bout d’un an ?
La majorité des crédits octroyés à ce jour étant libellés à taux fixe, aucune mauvaise surprise à attendre sur le montant des mensualités. C’est plusieurs années plus tard, à l’heure de changer de résidence, qu’un problème risque de se poser : la banque exigera alors des indemnités de remboursement anticipé (les IRA), en général égales à six mois d’intérêts. Voilà pourquoi mieux vaudra, au moment de signer, tenter d’en négocier la suppression.
Si la tâche est facile au LCL, chez HSBC, et chez Axa Banque à condition de rembourser au moins cinq ans, la Bred et la Société générale ne céderont pas. Quant à l’option de transfert de taux, qui permet de basculer ses conditions d’emprunt sur un nouvel achat, elle n’est plus proposée que par Axa Banque.
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Quels outils internet pour vous aider ?
Meilleurtaux , Vousfinancer, Empruntis, Cafpi, Immoprêt… On ne compte plus les courtiers à qui les banques délèguent la préparation des dossiers, quitte à leur consentir une grille de taux préférentielle. Recourir à leurs services vous permettra de rapidement savoir si le coup est jouable, et quelles économies en attendre. Attention, le nombre de leurs partenaires varie.
La Banque postale et certaines caisses du Crédit mutuel ne sont ainsi parfois pas référencées. Idem des banques en ligne : pour compléter votre prospection, sollicitez en direct Boursorama, ING, BforBank ou Fortuneo, qui ont toutes lancé leurs offres. Sachez qu’un courtier ne peut rien facturer tant que les fonds ne sont pas débloqués. Et qu’économiser leurs frais de dossier devient de plus en plus ardu : seuls Meilleurtaux et Empruntis sur Internet, Credixia, Pretto ou CyberPrêt n’en facturent pas.
Quels sont les pièges des contrats ?
Depuis début 2018, les banques sont en droit d’exiger la domiciliation de vos revenus, et ce jusqu’à dix ans, à la condition toutefois d’octroyer un “avantage individualisé”. Et si ING s’y emploie en ce moment, avec un rabais de 0,16 point à la clé, les autres banques ne se sont pas encore emparées du dispositif. Sûrement du fait de sa difficile mise en œuvre : il faudrait en effet reprendre l’avantage octroyé en cas de changement de domiciliation. Le seul piège est donc de se lancer dans l’aventure… pour revendre le bien deux ans plus tard. Un délai trop serré pour amortir les frais, qu’il s’agisse des IRA si vous ne les avez pas supprimées, comme de ceux de courtage et de nouvelle caution, même si une part de la précédente garantie vous sera restituée.
Nos témoins, Raoul et Cindy Denis, ont économisé 790 eu par an :
Pour le rachat de leur prêt de 103.000 euros sur vingt ans, souscrit à 2,20% en 2015, ce couple a privilégié l’option consistant à garder la même mensualité de 700 euros, pour raccourcir la durée de remboursement, de trois ans dans leur cas. Excellent choix : l’économie réalisée est de 13.400 euros (délégation d’assurance incluse). Soit, s’ils vont au bout de ce crédit, 790 euros par an.
Source : capital.fr
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