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Avec les taux bas, investir dans l’immobilier ancien redevient intéressant

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Les taux bas permettent de belles opérations, en meublé ou location nue. A condition de choisir son bien avec soin et d’optimiser sa fiscalité.

Avec un taux de crédit immobilier tombé à 1,20 % sur vingt ans, la meilleure façon de s’enrichir, c’est de s’endetter ! Et quand c’est le locataire qui prend en charge une grande partie des remboursements avec ses loyers, c’est encore mieux. C’est toujours cela de moins pour l’acquéreur… Ils sont nombreux, en ce moment, à profiter de ce double effet : « L’investissement locatif représente 15 % de nos dossiers », reconnaît Sandrine Allonier, directrice des relations avec les banques chez le courtier Vousfinancer.com. Mais pour que l’opération soit vraiment gagnante, il faut respecter trois conditions. D’abord, choisir son bien avec soin, ensuite s’assurer des meilleures conditions de crédit, et, enfin, bien étudier la fiscalité pour éviter les mauvaises surprises. Car l’immobilier est l’actif le plus taxé.

Cap sur les grandes villes

Pour trouver le bien idéal, il y a deux stratégies. Soit privilégier la sécurité, en acceptant un rendement (et une perspective de plus-value) moins élevé. Il faut alors prospecter les grandes métropoles : Bordeaux, Lyon, Nantes, Strasbourg. Même Paris, avec ses loyers plafonnés, garde les faveurs des investisseurs, car un studio en bon état s’y loue en quelques jours, parfois quelques heures ! Pour ceux qui préfèrent un rendement élevé, il est possible d’acheter à prix bas, mais avec un risque plus important. Dans les villes moyennes, la vacance locative, c’est-à-dire la proportion de biens inoccupés, est plus forte. La revente sera aussi moins simple. Dans ces villes, il faudra être intraitable sur la qualité du bien et effectuer beaucoup de travaux pour qu’il se distingue. « On peut aussi s’intéresser aux belles endormies. Notamment celles qui vont faire l’objet d’un programme de rénovation urbaine, comme Pau », suggère Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI), qui revendique ses origines béarnaises. Enfin, les biens en périphérie des grandes agglomérations, quand un plan de transports se développe, comme Romainville ou Bagneux, près de Paris, peuvent laisser espérer une petite plus-value à la revente.

En optimisant le financement, on facilite aussi l’opération. Pour des mensualités plus légères, de plus en plus de banques acceptent de prêter sur vingt-cinq ans. La seule condition est d’avoir 75 ans au maximum à la fin du crédit. Plus difficile, trouver un établissement qui accepte qu’on ne domicilie pas son salaire. « Les emprunteurs qui font une opération locative sont considérés par les banques comme moins captifs et moins lucratifs », explique Sandrine Allonier. Pour compenser, elles pratiquent régulièrement un taux supérieur de 0,10 à 0,30 point de plus que pour une résidence principale. D’une banque à l’autre, le montant prêté sera différent, car la façon de comptabiliser les loyers dans les revenus n’est pas la même. « On aura souvent plus de flexibilité avec sa propre banque », constate Sandrine Allonier.

Des travaux comme levier

Enfin, attention au dispositif fiscal choisi. Revenus fonciers classiques (location nue) comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC, location meublée) sont taxés à la tranche marginale d’imposition, et subissent les 15,5 % de prélèvements sociaux. Il faut donc tâcher de les limiter au maximum. Si l’on a peu de frais liés au logement (travaux, taxes), il vaut mieux opter pour les régimes simplifiés : régime microfoncier pour la location nue (plafond de 15 000 euros de revenus locatifs par an), qui permet un abattement de 30 % sur les loyers encaissés avant imposition ; régime micro- BIC pour les locations meublées, avec un abattement de 50 % avant imposition.

Mais la meilleure façon d’optimiser l’immobilier ancien locatif, c’est encore le régime réel, pour des biens nécessitant des travaux conséquents. Il permet de déduire des loyers encaissés toutes les dépenses occasionnées, taxes incluses, qui vont minorer les recettes pendant plusieurs années. Pour la location nue, toutes les dépenses réelles sont déductibles du revenu foncier : intérêts d’emprunt, assurance du crédit, travaux intérieurs ou de copropriété, taxe foncière, gestion locative… Lorsque l’on enregistre un déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros la première année, réduisant ainsi considérablement l’impôt sur le revenu. Et le cas échéant, tout déficit non utilisé est reportable sur les revenus locatifs les dix années suivantes.

Amortissement à long terme

Il est aussi possible d’utiliser les déficits fonciers avec la location meublée non professionnelle : dès lors que les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 euros, on peut amortir son bien, autrement dit déduire une dépense qui correspond à sa dépréciation. Elle permet souvent d’arriver à un bénéfice industriel et commercial proche de zéro. L’amortissement doit se faire sur une longue période. « Au minimum trente ans, car les immeubles de qualité ne se déprécient que peu », prévient Sébastien Granvillain, ingénieur patrimonial à la Banque Palatine. Quant au montant amorti, la plupart des comptables le calculent sur 70 % de la valeur du bien, car seul le bâti est concerné, pas le terrain. Ainsi, pour un studio à 200 000 euros, l’amortissement ne portera que sur 140 000 euros, soit 4 666 euros par an, en retenant une durée de trente ans. Attention : en cas de déficit, celui-ci ne pourra pas être reporté sur le revenu global, mais exclusivement sur les autres revenus locatifs et pendant dix ans.

La location meublée est soumise à un certain formalisme, il faut donc en confier la comptabilité à un professionnel. « Surtout, ceux qui ont pour objectif de louer en meublé ne doivent absolument pas loger le bien dans une société civile immobilière. Les bénéfices industriels et commerciaux lui feraient automatiquement perdre son objet civil, et elle serait taxée à l’impôt sur les sociétés de façon irrémédiable », met en garde Sébastien Granvillain. Que la location soit meublée ou non meublée, il faut investir à long terme, car les plus-values immobilières sont lourdement taxées. D’autant qu’elles ne seront pas minorées par les dépenses d’amélioration. « Ces travaux ne pourront pas être pris en compte, dès lors qu’ils auront déjà été déduits du revenu foncier », prévient Sébastien Granvillain.

3 exemples d’investissement dans un 2-pièces de 38 m2:

Ville Investissement (en euros) Loyer mensuel (en euros) Rendement
Bordeaux 150.000 570 4,56%
Lyon 165.000 600 4,36%
Paris (XXe) 298.000 874 3,52%

NB: investissement travaux non inclus / location nue espérée pour un logement ancien en très bon état

Quel régime locatif choisir ?

Location nue : 2-pièces de 38 m2 à Bordeaux centre acheté 150 000 euros (empruntés sur 25 ans à 1,85 %). Apport: 12 000 euros (frais de mutation) et 10 000 euros (travaux). Remboursement: 8 040 euros annuels (assurance incluse), dont 2 735 d’intérêts. Charges de copropriété: 800 euros par an. Taxe foncière: 800 euros par an. Loyer: 570 euros charges comprises, soit 6 840 euros/an.

ANNÉE 1 : déficit de 8 035 euros, généré par 14 875 euros de dépenses (travaux, taxes, charges, intérêts d’emprunt, assurance) face à 6 840 euros de loyers. Pas d’impôt sur les revenus fonciers. Ce déficit est déduit du revenu global déclaré. Effort de trésorerie : 233 euros par mois.

ANNÉE 2 : revenu de 2 145 euros. Impôts : 935 euros. Effort de trésorerie : 314 euros.

ANNÉE 6 : revenu de 2 415 euros. Impôts : 1 104 euros. Effort de trésorerie : 334 euros.

Location meublée : 2-pièces de 38 m2 à Bordeaux centre acheté 150 000 euros (empruntés sur 25 ans à 1,85 %). Apport: 12 000 euros (frais de mutation), 10 000 euros (travaux), 10 000 euros (mobilier). Remboursement: 8 040 euros annuels (assurance incluse), dont 2 735 d’intérêts. Charges de copropriété: 800 euros par an. Taxe foncière: 800 euros par an. Amortissement sur 35 ans : 3 000 euros/an. Loyer: 590 euros charges comprises, soit 7 080 euros/an.

PENDANT 14 ANS, aucun bénéfice n’est généré (intérêts, amortissement, charges et taxes dépassent les revenus annuels), donc pas d’impôt sur les revenus. Il y en aura ensuite, sauf si le propriétaire décide 10 000 euros de travaux lors de la 15e année. Il ne déclarera alors ses premiers bénéfices réels que pendant la 24e année. Avant cette période, l’effort de trésorerie est très régulier, de 215 euros par mois.

source : http://www.challenges.fr/immobilier/actu-immo/avec-les-taux-bas-investir-dans-l-immobilier-ancien-redevient-interessant_440042


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