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Acheter son logement sans être mariés : choisissez le bon montage
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Indivision, SCI… à chaque couple correspond un montage idéal pour que l’acquisition à deux hors mariage ne vire pas au cauchemar en cas de décès ou de séparation.

Les couples mariés qui achètent leur maison disposent de protections en cas de séparation ou de décès, les couples de concubins n’ont aucun droit ni devoir. Ce déséquilibre ne reflète plus exactement le mode de vie des Français.

Selon un sondage OpinionWay pour Vousfinancer.com, si 67% des emprunteurs sont en couple, 35% achètent sans être mariés (11% sont pacsés et 24% vivent en concubinage). Mais il existe des montages permettant de sécuriser l’acquisition d’un bien immobilier quand on n’est pas marié. Nos conseils.

Les subtilités de l’indivision

Le régime juridique de l’indivision s’applique lorsque les concubins achètent ensemble un bien sans prendre de dispositions particulières. Chacun est propriétaire d’une part du logement à hauteur de son financement. Pour que les choses soient claires, le notaire précise la répartition dans l’acte d’achat.

Elle doit correspondre à la réalité car l’administration fiscale veille, et peut décider qu’il s’agit d’une donation déguisée. Même pour la gestion quotidienne du logement, il est recommandé de se conformer à cette répartition. Au moins en ce qui concerne les dépenses importantes : le remboursement du prêt, les travaux, les impôts, la gestion des charges de copropriété, par exemple.

Vous pouvez cependant formaliser cette répartition dans une convention d’indivision. Elle sera rédigée par un notaire. Vous y préciserez le mode de gestion de l’indivision dans certaines situations.

L’achat entre concubins n’est pas un long fleuve tranquille, loin de là. En cas de décès, le concubin survivant est considéré par la loi comme un étranger, il n’a droit à rien, alors qu’il a partagé tout ou presque durant des années. En l’absence de dispositions particulières, le concubin n’a aucune existence ni droit dans la succession.

La part du défunt revient à ses héritiers s’il en a. Ceux-ci peuvent alors choisir de vendre le bien sans avoir aucun devoir vis-à-vis du concubin survivant.

Afin de ne pas laisser son compagnon ou sa compagne démuni, des mesures peuvent être envisagées. «Dans l’acte d’achat, explique Me Élodie Fré­mont, notaire à Paris, vous pouvez prévoir une faculté d’acquisition, qui permet au concubin survivant d’être prioritaire pour acheter la part du défunt.»

Cette disposition peut être mentionnée d’emblée dans l’acte d’achat ou ultérieurement. Il est même possible d’instaurer un étalement de la dette sur plusieurs ­années.

Autre solution, convenir par testament que le concubin aura l’usufruit ou un droit d’usage et d’occupation (en sus de la part qu’il détient) qui lui ­permet de rester dans le logement. «Ces dispositions protec­trices sont taxables différemment et tiennent compte de l’âge de l’intéressé. Pour les personnes de plus de 70 ans, par exemple, le droit d’usage et d’occupation est moins onéreux que l’usufruit», précise Élodie Frémont.

L’indivision est une solution précaire pour un couple puisque «nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué…» (article 815 du Code civil). En cas de désaccord, de désamour, chacun a toute latitude pour reprendre ses billes et mettre un terme à l’indivision.

Si les deux concubins sont d’accord, ils régularisent un partage amiable par acte notarié, ou un rachat des parts… à défaut d’entente, l’un des concubins peut prendre l’initiative d’une démarche judiciaire. Dans ce cas, la vente se fera aux enchères.

SCI : un outil puissant mais complexe

L’achat en indivision est une solution simple lorsque chacun est célibataire sans enfant. Si l’un ou l’autre a des enfants d’une précédente union, la question des droits des héritiers sur le logement se posera. La mise en place d’une société civile immobilière (SCI) est une solution qui permet à chaque concubin de disposer du logement jusqu’à la fin de sa vie après le décès de son conjoint.

En pratique, la SCI achète la maison ou l’appartement et chacun des concubins sera détenteur de parts sociales. Ils seront associés, à hauteur de leur apport financier et locataires à titre gratuit.

La création de la SCI se fait devant un notaire, pour établir dans le détail les statuts de la société. Comptez un budget de 2.000 à 3.000 euros. Dans les statuts de la SCI, organisez très précisément la vie de la SCI. Stipulez, par exemple, que chacun alimentera, selon sa quote-part, le compte bancaire de la société, qui réglera tous les frais, charges, impôts et travaux.

La gestion de ces SCI n’est pas aussi contraignante et rigoureuse que celle d’une SCI de location. «Il est recommandé de tenir une comptabilité simplifiée (compte courant notamment) et d’organiser chaque année une assemblée générale pour faire en sorte que la société vive», souligne Maître Paul-André Soreau, notaire chez Althémis à Paris. Constituer une SCI permet de régler dans les statuts les questions de succession, de séparation, et jusqu’au mode d’estimation du bien en vue de sa vente, par exemple.

Pour les concubins, une solution est particulièrement recommandée : le démembrement croisé. En cas de décès, le concubin survivant conserve le logement même si l’un d’eux à des enfants, des héritiers. «Chaque concubin va détenir la nue-propriété de ses parts et donner l’usufruit de ses parts à son compagnon.

Au décès du conjoint associé, le survivant devient propriétaire de la moitié des parts et usufruitier de l’autre moitié», explique Maître Paul-André Soreau. Ce transfert de parts permet d’éviter d’être taxé à 60%, car le nu-propriétaire récupère un droit. Les héritiers reçoivent quant à eux la nue-propriété des parts du défunt mais n’ont aucun pouvoir décisionnaire.
Autres montages : attention aux clauses

Vous pouvez introduire des clauses dans tout acte d’achat immobilier. Elles ne changeront rien à la gestion du bien que vous achetez en indivision ou dans le cadre d’une SCI. La répartition des obligations de chacun concernant la gestion, l’entretien et l’administration du logement ne sera pas modifiée.

Une clause de tontine immobilière offre en revanche une solution de transmission sans frais lors du décès du conjoint. Rappelons que dans un achat en indivision, le concubin survivant n’a aucun droit sur la part de son conjoint décédé. Il doit, au mieux, racheter sa part et sera fiscalement considéré comme un tiers étranger.

Une telle clause immobilière insérée dans l’acte d’achat rédigée avec un notaire confère au concubin survivant un droit de propriété sur la totalité du bien, qu’il y ait ou non des héritiers. Grâce à cette clause, il peut continuer à ­occuper le logement et à en disposer. Les héritiers n’ont pas la possibilité de s’y opposer, même si cela réduit leur part réservataire. «Le bien sort de la succession physiquement et fiscalement», insiste Élodie Fré­mont.

Au décès, avec ce dispositif, le concubin survivant sera soumis à des droits de mutation à titre onéreux si le logement constitue sa résidence principale et que sa valeur au décès du conjoint ne dépasse pas 76.000 euros. Ce montant, dérisoire aujourd’hui, réduit fortement l’intérêt de telles dispositions. Car si la valeur du bien est supérieure à 76.000 euros, le concubin paie des droits de succession de 60% après abattement de 1.594 euros.

Lorsqu’il est applicable, ce dispositif peut être une formule très protectrice, mais elle peut être source de ralentissement en cas de séparation. Si les concubins décident de vendre d’un commun accord, il n’y a pas de problème. Mais, en cas de mésentente, la situation peut vite être bloquée, car cette clause ne peut être rompue qu’avec l’accord des deux ­signataires.

Pour éviter de vous retrouver dans cette situation, vous pouvez convenir que la clause sera limitée dans le temps, ­reconductible ou, au contraire, qu’elle sera abandonnée à chaque échéance.

source : http://www.lerevenu.com/finances-privees/gestion-du-patrimoine/acheter-son-logement-sans-etre-maries-choisissez-le-bon


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